عندما بدأ نشاط الشركات المساهمة في مجال الاستثمار العقاري استبشر بولادتها الراغبون في المساهمة بعقاراتهم أو بأموالهم في تلك الشركات، متوقعين أن تقوم بصرف أرباح مجزية لهم بعد إكمال مشاريعها ووجود ريع سنوي لها ناتج عن تشغيل وتأجير ما نفذ من استثمارات عقارية، ولكن تجربة أولئك المساهمين مع بعض الشركات المساهمة لم تكن مشجعة، ما أدى إلى عدم حماس غيرهم من المساهمين في المشاركة بأموالهم أو عقاراتهم في شركات المساهمة الجديدة، وكان من بين عوامل وأسباب الإخفاق ما يلي:

أولاً: إن بعض تلك المشاريع أعلن عند بداية تنفيذها أن لها مدة زمنية لإكمالها وبدء تأجيرها والاستفادة من عوائدها، ولكن المدة المحددة للتنفيذ طارت واستمر العمل بطيئاً والمساهمون ينتظرون الانتهاء من المشاريع ووضعها في الخدمة وجني ما هو متوقع منها من أرباح.

ثانياً: إن بعض المشاريع لجأت خلال فترة التنفيذ للقروض لتغطية ما حصل من عجز في المبالغ المرصودة لتلك المشاريع؛ وهذا يعني أنه حتى بعد اكتمالها فإن أرباحها أو الجزء الأكبر من تلك الأرباح سوف تذهب لسنوات عديدة لإطفاء ديون الشركة، الأمر الذي يجعل الأرباح غير مجزية بعد انتظارين، الأول خلال تنفيذ المشروع والثاني خلال سنوات تسديد الديون المتراكمة على الشركة.

ثالثاً: وجد أولئك المساهمون أن من باع عقاره في مناطق الاستثمار على إحدى الشركات المساهمة وأخذ حقه ولم يساهم بقيمة عقاره، استطاع خلال عشر سنوات من استلام مبلغ التعويض مضاعفة المبلغ عشرة أضعاف، لاسيما بعد ما حصل من مشاريع تنمية حكومية نزعت لأجلها عشرات الآلاف من العقارات، وعوض أصحابها وأخذوا يشترون بمبالغ التعويض عقارات جديدة، فأدى ذلك إلى ارتفاع مطرد في أسعار الأراضي والعقارات وكذلك في عوائد عقاراتهم، فيما بقي المساهمون في تلك الشركات خلال المدة نفسها ينتظرون صرف أي أرباح لهم وهي أرباح تصرف -إن صرفت- على القيمة الدفترية للسهم، بينما قيمته السوقية تكون خمسة أضعاف قيمته الدفترية، فإن قيل إن ربح السهم 10% يكون ربحه على أرض الواقع 2%، أما من أخذ حقه واشترى به عقاراً تضاعف سعره عشرة أضعاف في عشر سنوات فإن دخله من الإيجار حتى لو بلغ 5% فقط فإن هذه النسبة تكون مرتبطة بقيمة العقار بعد تصاعد سعره لأضعاف مضاعفة، فكان أن فاز بالثمرات من نجا بماله من المساهمة بعقاره في شركة من الشركات المساهمة!