أكد رئيس لجنة التطوير العمراني بالغرفة التجارية الصناعية بجدة عبدالمنعم محمد نيازي مراد أن اقامة الفرصة للمؤسسات المالية لرهن العقار وتقديم التسهيلات لتمويله يتيح الفرصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود تملك مساكن مستقلة بهم.
قال نيازي لـ «عكاظ» ان إيجاد شركات تمويل عقارية وذلك من خلال تسهيل القوانين والأنظمة المتعلقة بذلك يلبي حاجة السوق لأن العرض لا يفي الطلب المتنامي على الوحدات السكنية لا كما ولا كيفا.
ونشير الى تحديث الانظمة بما يخص اشتراطات البلدية التي كانت مطبقة منذ اكثر من ثلاثين عاما ولا تزال تطبق حتى الآن تعد أحد العوائق أمام المستثمرين في إنشاء الوحدات السكنية، بينما الكثير من العوامل اختلفت عما مضى وهذا جزء منها ويؤثر على الكيف اما عن الكم فلا يزال العرض أقل من الطلب بالنسبة للعدد وبالنسبة لحجم الوحدة قيمة.
وقال اذا كانت هناك حاجة واضحة في تسهيل عملية التملك وتذليل الاستطاعة من خلال الرهن العقاري والتملك لأكثر من مليون وحدة سكنية في القريب العاجل فإن الحاجة ماسة لوضع اللوائح والانظمة الفاعلة والعملية لجميع الاطراف الثلاثة المستهلك والمطور والممول وإن لم تضع بالهيكلة الدقيقة فالركود الاقتصادي قادم لا محال من جراء عدم تقدم المواطن والشريحة المستهدفة لشغلها وهو يرجع لتوافر القدرة المالية من جراء التنظيم لامتلاك وشغل هذه الوحدات عن طريق القرض العقاري في ظل ضمانات القانون الجديد.
وتهدف مشاريع قوانين التمويل العقاري عموما الى تحقيق الأهداف التالية:
- تدبير التمويل لمحدودي الدخل للحصول على وحدات سكنية تجارية او مهنية للراغبين في الحصول عليها.
- حل مشكلة المتجمد الكبير من الوحدات السكنية والادارية والتجارية بالسوق العقاري.
- تمويل الركود الحقيقي في السوق العقاري ومحاولة تحريكه.
وقال هناك الكثير من الامثلة الخاصة بالرهن العقاري والتمويل العقاري الاسلامي مثل بنك «ليويدزتي اس بي» أنه سيبدأ قريبا في تقديم خدمات للرهن العقاري تتوافق مع احكام الشريعة الاسلامية، ليكون بذلك ثالث بنك بريطاني يقدم هذه الخدمة في بريطانيا، ان تلك الخدمة ستختلف عن خدمات الرهن العقاري التقليدية في بريطانيا لأنها ستعتمد بشكل كامل على مبادئ مختلفة، والواضح أن البنك سيقوم بشراء العقار لصالح المستهلك «المسلم» ثم تأجيره له بعد ذلك بما يجعله في الوقت نفسه مشاركا في ملكيته بشكل شرعي دون وجود فوائد في التعاملات، ولذلك فإن هذا النوع من الاستثمار سيسمح للاشخاص بإيداع اموالهم في حساب يشاركون فيه في تحمل المخاطرة ومن ثم المكسب والخسارة.
وحول الهدف من تقديم تلك الخدمة أن البحث عن المال لشراء منزل جديد هو أمر صعب في اغلب الاوقات الا انه يعد بالنسبة للمسلمين من أشد المعضلات وذلك نظرا لأن النظام السائد حاليا في الرهن العقاري قائم على الفوائد.
واضاف: هناك الكثير من الامثلة من الدول العالمية مثل شيلي.. سياسات ناجحة لعلاج الأزمة بنهاية الحرب العالمية الثانية وما خلفته من دمار في العديد من البلاد بدأ التفكير الجدي في كيفية تدبير مساكن للمواطنين بدلا من المساكن التي دمرتها الحرب فكان نظام الرهن العقاري، وتقوم فكرته على وجود ممول يقدم المال اللازم للعميل لشراء او إنشاء مسكن، على أن يسدد العميل التمويل على اقساط طويلة الاجل، على أن يتم رهن العقار لصالح الممول.. وقد نجح هذا النظام في الدول الأوروبية والولايات المتحدة الأمريكية الى حد كبير في توفير المساكن للمواطنين بعبء تمويلي يناسب قدراتهم، ومن بين الدول النامية التي أخذت بهذا الاسلوب كل من شيلي والمكسيك، تعتبر تجربة شيلي من التجارب الناجحة في هذا المجال، فبرنامج الاسكان فيها جزء لا يتجزأ من سياسة اقتصادية مترابطة تقوم على أساس اقتصاد السوق وقصر دور الدولة على القيام بدور الحارس للنشاط الاقتصادي، والتدخل فقط لمعالجة اوضاع الفقر داخل البلد.
وقال تهدف مشاريع قوانين التمويل العقاري عموماً الى تحقيق عدة اهداف منها:
- تدبير التمويل لمحدودي الدخل للحصول على وحدات سكنية تجارية او مهنية للراغبين في الحصول عليها.
- حل مشكلة المتجمد الكبير من الوحدات السكنية والادارية والتجارية بالسوق العقاري.
- تمويل الركود الحقيقي في السوق العقاري ومحاولة تحريكه.

معاملات التمويل العقاري
وتتضمن عملية التمويل العقاري ثلاث معاملات متصلة ببعضها،و هي: شراء العقار، و اقراض الممول للمشتري،ثم رهن العقار محل البيع لصالح الممول، وبالتالي فهي اتفاقية تحتوي على ثلاثة عقود هي: البيع، والقرض، والرهن. وهي ما يطلق عليها فقهاً «العقد المركب».
من الممكن ان تتم عملية التمويل العقاري في صورة بيع بالتقسيط ورهن العقار بالثمن، ويتم ذلك في اتفاقية واحدة بأن يشتري المقترض - بنكاً او شركة من شركات التمويل العقاري - الوحدة السكنية من البائع ويسلم له الثمن، ثم في نفس الاتفاقية يبيع الوحدة الى المشتري بالاجل على اقساط، وبثمن يزيد على ثمن الشراء مع تعهد المشتري برهن الوحدة لصالح الممول البائع ضماناً لسداد الثمن.
من الممكن ان تتم عملية التمويل العقاري في صورة تأجير تمويلي تتضمنها اتفاقية تنص على ان يشتري الممول العقار من البائع، ويؤجره للعميل في صورة عقد تأجير تمويلي مقابل اقساط يراعي في تحديدها - بجانب تغطية مقابل الانتفاع - استرداد الممول لثمن العقار، وبحيث يمتلك العميل العقار في نهاية المدة، ويسمي هذا في الشريعة الاسلامية «الاجارة المنتهية بالتمليك».
يعد الائتمان المصرفي اي القروض التي تعطيها المصارف والبنوك لرجال الاعمال للقيام بمشروعاتهم احدى الحلقات المهمة في النشاط الاقتصادي، وقد يتعثر رجال الاعمال في سداد ما عليهم من ديون، اذ يمتنعون عن السداد فيتعرض البنك لسلبيات ومخاطر مؤكدة قد تنهي بإفلاسه، ويترتب على ذلك توقف للمشروعات وزيادة البطالة وتدني معدلات الادخار حيث يحجم المودعون عن ايداع اموالهم بالبنوك خوفاً عليها من الضياع.
واستطرد يقول طبقا لرؤية الاقتصاد الوضعي، فإن هناك عدة اسباب لتعثر العملاء وعدم الانتظام في سداد ما عليهم من ائتمان للبنوك: اولها ما يتعلق بالبنك حين لا يلتزم بمراعاة الأسس الصحيحة لمنح الائتمان، والتي اهمها: الدراسة السليمة للجدوى الاقتصادية للمشروع الذي يتم الاقتراض له والدراسة المستفيضة للجدارة الائتمانية للعميل ومراعاته حدود الائتمان الملائم للمقترض، و عدم متابعة الائتمان بعد منحه لمعرفة جودة المشروع وحسن ادارته وبالتالي قدرة العميل على السداد في حالة نجاح المشروع، وعدم الاستعلام الجيد عن العميل ومدى امانته في السداد.
وهناك اسباب تتعلق بالعميل: فقد تكون ادارته للمشروع سيئة ولا يهتم بعنصر التسويق للسلعة التي ينتهجها ويهمل نظم التكاليف وغياب الادارة المالية وعدم العناية بعنصر الجودة الشاملة للمشروع الى جانب توافر سوء النية عند طلبه الحصول على القرض، فهو يريد القرض، ويضمن عدم السداد، وقد يتواطأ البنك مع العميل على منح قروض لمشروعات ليست لها جدوى اقتصادية جيدة، الى جانب المخاطر الاخلاقية،اما لدى البنك او لدى العميل او هما معاً.
وتلعب السياسات الاقتصادية العامة في الدولة دورا في تدقيق الائتمان المصرفي او ركوده، طبقاً لتأثير تلك السياسات على مجمل النشاط الاقتصادي وكذلك المناخ العام الذي قد يشجع على عدم سداد المديونيات وبطء اجراءات التقاضي وعدم فاعلية النظم القانونية في ملاحقة المتعثرين او الممتنعين عن السداد، وعدم فاعلية رقابة البنك المركز ي او المغالاة في تلك الرقابة، وتطلب الرؤية الاقتصادية الوضعية لعلاج المشكلة في علاج الاسباب التي تؤدي اليها سواء بالنسبة للعميل او البنك او كليهما معاً، الى جانب اصلاح السياسات الاقتصادية العامة للدولة، وتفعيل دور البنك المركزي في الرابعة علي البنوك، وكذلك تفعيل دور القوانين الخاصة بالبنوك لملاحقة المتعمدين للامتناع عن سداد ما عليهم من ديونيات للبنوك والمصارف.

التمويل بالمشاركة
وهناك اسلوب اسلامي آخر لتمويل المشروعات هو اسلوب «المشاركة» وفيه يدخل المقرض والمقترض في شركة، ويتحمل كل منهما نصيبه من المكاسب او الخسائر المتحققة من المشروع طبقاً لمقدار مساهمته في رأس المال، وبذلك يضمن كل منهما حقه بشكل عادل ومتوازن ويكون الغنم بالغرم.