أكثر من ثلاثة ملايين ونصف المليون مواطن تقدموا للاقتراض من صندوق التنمية العقارية بعد إلغاء اشتراط تملك الأرض للمتقدمين. والسؤال الذي يطرح من بين هذه الجموع: هل ستسهم القروض العقارية في تخفيض أسعار العقارات ليتسنى للمواطن تملك المسكن؟
وإذا كان متوسط سعر الأرض لا يقل عن 1500 ريال للمتر، ومساحة الأرض لا تقل عن 500 متر، هل ستفي قيمة القرض المقدرة بـ 500 ألف ريال بتكاليف بناء أو تملك المنزل؟ وهل ستسهم طلبات القروض الكبيرة في زيادة أسعار العقارات لاسيما الأراضي؟
«عكاظ» تسلط الضوء في هذا التقرير على الإشكالية التي تطرحها قروض الصندوق العقارية في ظل محدودية المشروعات الإسكانية.

بداية, قال المثمن العقاري عبدالله الأحمري «صندوق التنمية العقارية يمكن أن يسهم بشكل فاعل في كبح جماح الأسعار في السوق العقارية، وفي حل مشكلة الإسكان، إذا ما توازى دوره مع دور وزارة الإسكان، في تمويل المشروعات التي تقوم بها الوزارة، أو أن يقوم الصندوق بشكل مباشر في بناء الوحدات السكنية، لاسيما أنه يلقى دعما كبيرا من الدولة»، مشيرا إلى أن الصندوق بإمكانه تبني مشروعات المجمعات والأبراج السكنية، وهي مشروعات أثبتت نجاحها في عدد من الدول ومن ضمنها المملكة، طالما أن وزارة الإسكان لا يزال أمامها الوقت للبدء في تنفيذ مشروعاتها الإسكانية، في حين أن الصندوق له تجربة كبيرة في تمويل وبناء المشروعات الإسكانية ولا يزال.
وحول تأثير القروض العقارية على أسعار العقار وخصوصا الأراضي، قال «أعتقد أن إعفاء المتقدمين إلى صندوق التنمية من شرط تملك الأرض، سيسهم في خفض أسعار الأراضي؛ وبالذات في أطراف المدن التي شهدت مضاربة في أسعارها مؤخرا، كما أن إنشاء وزارة للإسكان للاضطلاع بحل مشكلة إسكان المواطنين، وبناء 500 ألف وحدة سكنية خلال السنوات القليلة المقبلة بمساحة وافية لكل مواطن، سيعزز من هذه النظرية، ومن يروجون لخلاف ذلك هم عقاريون إقطاعيون يحاولون احتكار العقار وتسويقه لمصالحهم الذاتيه، بعيدا عن مصلحة المواطن ذي الدخل المحدود. وإلا ما معنى إعلان لجنة التعديات حصر 280 مليون متر من الأراضي في مدينة جدة فقط تم التعدي عليها، والتي تكفي لبناء مدن سكنية ضخمة، وهذه المساحة الضخمة المحتكرة من تجار العقار لو استثمرت في مشاريع الإسكان لحلت مشكلة إسكان الآلاف من المواطنين من ذوي الدخل المحدود في مدينة جدة، فكيف في باقي مدن المملكة».
وأضاف أن المشروعات العقارية التطويرية الضخمة كمشروعي خزام والرويس، واللذين يتضمنان العديد من الأبراج السكنية والخدمات، ستسهم بلا شك في جهود الصندوق العقاري، ووزارة الإسكان في حل مشكلة التملك وخفض أسعار العقارات وبشكل كبير جدا.
التأثير والأهداف
من جانبه قال رئيس طائفة العقار خالد الغامدي إن «تقديم القروض العقارية سيسهم في تخفيف مشكلة تملك الإسكان وبنسبة يحددها العرض والطلب على الوحدات السكنية والأراضي، ولكن وبشكل عام يمكن القول إن السوق العقارية لن تتأثر كثيرا بالقروض المقدمة من الصندوق العقاري للمواطنين باعتبار أن حجم المعروض في السوق العقارية بإمكانه الإيفاء بطلبات المواطنين في تملك المساكن، واعتبر أن قيمة القرض تفي بسعر شقق التمليك، كما تسهم وبشكل كبير في تملك الفلل السكنية، وبسعر مناسب لا يزيد كثيرا على الـ700 ألف ريال، وهي طلبات قد تفوق طلب شراء الأرض السكنية، التي وإن تمت فستكون في حدود الـ300 متر وهي مساحة تلائم بناء مسكن في حدود القيمة المقدمة من الصندوق العقاري.
دفعة للقطاع
أما عضو جمعية الاقتصاد السعودي عصام خليفة فقال إن «الأمر الملكي القاضي بإنشاء وزارة للإسكان وما سبقه من قرارات متعلقة بقضايا الإسكان ومنها دعم الصندوق العقاري بـ 40 مليار ريال، وزيادة قيمة القرض إلى 500 ألف ريال، والتقدم للحصول على القروض العقارية بدون امتلاك أرض، ودعم الهيئة العامة للإسكان بـ 250 مليار ريال لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية، أعطت كلها دفعة قوية لقطاع الإسكان ولتنفيذ مشاريع الإسكان العملاقة، وهو ماسيسهم إلى حد كبير في فك اختناقات القطاع العقاري الذي يعتبر من أهم محاور التنمية التي تعيشها المملكة في المرحلة الراهنة بعد القطاع النفطي، وذلك لما له من دور مهم في دفع عجلة النمو، وتوفير المزيد من فرص العمل، باعتباره محركا رئيسيا لعدد كبير من الأنشطة والتي ترتبط ارتباطا مباشرا بقطاع العقار» .
وأعرب عن الأمل في أن تحقق هذه القرارات الأهداف التنموية، التي من أهمها:
ـــ إيجاد قطاع إسكان قادر على توفير مقومات الراحة والرفاهية السكنية للشرائح الاجتماعية المختلفة وفي مختلف المناطق، يؤدي فيه القطاع الخاص دورا محوريا في توفير التمويل والتنفيذ، وتسنده سوق عقارية متطورة وأنظمة وتشريعات مساعدة وقواعد بيانات سكانية شاملة ومحدثة.
ـــــ تسهيل حصول المواطنين على قروض من البنك العقاري بدون شرط تملك الأرض سيساهم في شراء المواطنين لوحدات سكنية تتناسب مع إمكانياتهم ، وبالتالي إعادة التوازن بين العرض والطلب الكبير على الأراضي؛ مما يساهم في خفض أسعار الأراضي لحد كبير .
تبني وزارة الإسكان استراتيجية شاملة للإسكان التي تتضمن زيادة المعروض من السكن لتقليص الفجوة المتصاعدة بين العرض من المساكن والطلب عليها من خلال البدء في تنفيذ برامج الإسكان بمختلف أنواعه في جميع مناطق المملكة، والتي ستؤدي إلى خفض أسعار العقار، مما يعني في واقع الأمر زيادة القوة الشرائية للأفراد أي ارتفاع للدخل الحقيقي للأفراد، حيث يأخذ السكن ما لا يقل عن 30 في المائة من الدخل، وبالتالي تحسين الأوضاع المعيشية خاصة للفئات الأقل حظا في المجتمع.ـ
تبني وزارة الإسكان نظام الرهن العقاري وإيجاد حلول للمعوقات المختلفة التي تشهدها السوق العقارية ووضع برامح التمويل العقاري في توسيع نطاق برامج الإقراض الخاصة للفئات ذات الدخول المتوسطة التي تمثل الشريحة الكبرى بين المواطنين، وتعزيز دور القطاع المصرفي والشركات في تلبية احتياجات السوق العقارية والسكنية ، وإزالة كل المعوقات المختلفة التي تشهدها السوق العقارية والسكنية بما فيها حفظ حقوق الدائنين والمدينين ـــ تشجيع البنوك والشركات الكبرى الوطنية والأجنبية بهدف الاستثمار في السوق السعودية خاصة في مجال البناء والتطوير والتمويل.
استقرار الأسعار
من جانبه, سأل نائب رئيس اللجنة العقارية في غرفة جدة عوض الدوسي كم عدد القروض التي تمنح سنويا للمواطنين، لاسيما أن المتقدمين لصندوق التنمية العقارية بلغ مؤخرا أكثر من 3.5 مليون مواطن؟ وهل ستتزامن هذه القروض مع بدء وزارة الإسكان في مشروعاتها الإسكانيه، ونشاطات شركات التطوير العقارية العملاقة في طرح مشروعات الإسكان على المواطنين؟ فإذا كانت كذلك فإن أسعار العقار ستكون في متناول الجميع، على اعتبار أن منح القرض الهدف منه شراء مسكن، أو بناء مسكن إذا ما كان المتقدم يملك أرضا، ولذا كانت شروط الصندوق العقاري ميسرة للمتقدمين، كما أن الدولة رفعت من قيمة القرض من 300 إلى 500 ألف ريال حتى يفي القرض بقيمة المسكن، ولا أتوقع ارتفاع أسعار الشقق العقارية، خصوصا إذا ماتوسعت أمانات المدن في منح الأراضي للمطورين العقاريين لتخطيطها عمرانيا، وهو حاصل في شرق الخط السريع ( أبرق الرغامة ) حيث تباع الشقق السكنيه ب300 ألف ريال.
واستبعد ارتفاعا في أسعار الأراضي مستقبلا، داعيا ملاك الأراضي الشاسعة الدخول في شراكة مع مطورين عقاريين لبيع أراضيهم كوحدات سكنية، قبل أن تكتسح المشروعات الإسكانية السوق العقارية، حيث تنخفض حينها قيمة الأراضي.