أرجع عدد من المختصين العقاريين غلاء إيجارات الوحدات السكنية للتضخم والارتفاع غير المبرر لأسعار الأراضي ومواد البناء وزيادة الطلب بسبب زيادة النمو السكاني المتسارع والنزوح من القرى والهجر إلى المدن بحثا عن الوظائف ومختلف الخدمات، وأكدوا لـ”عكاظ” أنه يمكن حل هذه المشكلة بالسماح للملاك ببناء أدوار متعددة وتطوير مخططات المنح بتوفير خدمات السفلتة والإنارة فيها لتشجيع أصحابها على بنائها إضافة للعناية بالقرى والهجر.
يرى سعيد علي البسامي عضو لجنة العقار بغرفة جدة أنه مع نجاح الإصلاحات الاقتصادية ونمو الاقتصاد الوطني يزداد عدد الوحدات السكنية مما يؤدي لانفراج أزمة الإسكان وقال: نتيجة للنمو السكاني المتسارع وازدياد الطلب وسط معروض محدود حدثت هذه الأزمة في مواقع مختلفة داخل المملكة، لافتا إلى أن السوق العقاري السعودي مستقر ولن يتأثر بالأزمة المالية العالمية، مبينا أن الشركات العقارية الكبرى تواصل نشاطها في المدن الرئيسية نتيجة الطلب على قطاع العقار السكني.
وعن توقعاته لحجم الطلب على الأراضي السكنية قال: هناك تقارير تشير إلى أن المملكة تعيش مرحلة ازدهار كبيرة في أعمال التطوير العقاري وتمثل المركز الأول على المستوى الإقليمي في البئية المثالية للأعمال، لافتا إلى أهمية توفير أكثر من مئة ألف وحدة سكنية سنويا لتلبية طلبات الإسكان.
أما سعيد يحيى آل سلطان صاحب إحدى شركات الاستثمارات العقارية فقال: إن ما تعيشه المملكة لا يصل لحد الأزمة، نعم هناك نقص في المعروض مما أدى إلى زيادات بسيطة في الإيجارات تتراوح بين 10% و20% حسب الموقع خصوصا في مدينة جدة ويرجع هذا النقص من وجهة نظري إلى عدة أسباب منها ارتفاع أسعار الأراضي غير المبرر وعلى سبيل المثال في شمال جدة خصوصا أبحر الشمالية كذلك مخططات شرق السريع السكنية التي وصلت نسب الارتفاع فيها عام 2008م إلى 300% عن سعرها في عام 2007م مما يجعل المواطن من ذوي الدخل المحدود عاجزا عن الشراء.
مخططات تفتقر للخدمات
وأضاف في شمال جدة هناك أكثر من 40 مخططا معظمها مخططات منح بها عدد ليس بالبسيط من الأراضي وهذه المخططات لا تتوفر بها الخدمات الأساسية مثل الماء والكهرباء وتوقعي أنه في حالة إيصال الخدمات الأساسية لها سيكون لها دور كبير في مواجهة النقص، كما ستكون للمدن الاقتصادية والصناعية في عدد من مناطق المملكة دورها في حل المشكلة.. مبينا أن حجم الطلبات على المنتجات السكينة في جدة في تزايد ويعود ذلك إلى تنفيذ عدد من المشاريع ومن أهمها مشروع تطوير منطقة قصر خزام الذي تقدر تكاليفه بأكثر من خمسة مليارات ريال وسيوفر أكثر من 150 ألف فرصة عمل.
أثر إيجابي لنظام الرهن
وعن نظام الرهن العقاري وانعكاساته الإيجابية على سوق العقار قال: سيكون لهذا النظام أثر إيجابي كبير على سوق العقار في المملكة عامة وفي جدة خاصة حيث كشفت دراسة حديثة أن هناك ما يتراوح بين 500 ألف إلى 750 ألف مواطن في جدة سيستفيدون من نظام الرهن العقاري في حال تنفيذه، وبذلك أرى أن قطاع البناء والتشييد في المملكة سيشهد نموا متواصلا يتوافق مع معدل النمو السكاني.
ارتفاع الطلب على العقار
علي سالم باسعد المدير العام لأحد الشركات العقارية قال: توقعاتنا لحجم الطلب على المنتجات السكنية لعام 2009م هو ارتفاع معدل الطلب على القطاع العقاري والسكني والسبب في ذلك يعود إلى عاملين أساسيين:
- ما تشهده المملكة من مرحلة ازدهار كبير في المشاريع العقارية وتنشيط القطاع العقاري السعودي وتحفيز الأعمال الإنشائية بالبلاد وقيام مدن اقتصادية كبيرة وتطوير المحافظات والقضاء على العشوائيات في المدن، وهذه النظرة من قبل ولاة الأمر تستوجب منا الثقة في القطاعات الاقتصادية وبالذات في القطاع العقاري.
- ما تشهده المملكة من نمو في عدد السكان الأمر الذي يستوجب توفير المساكن وحسب تقرير (دونج بزنس) الصادر من البنك الدولي والمؤسسة المالية الدولية لعام 2008م أن المملكة حاليا تعيش أسرع حركات الإصلاح الاقتصادي.
وأضاف: أفاد تقرير صادر عن مجلس الشورى بأنه توجد فجوة كبيرة بين العرض والطلب للسكن إذ يقدر الطلب بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية في المقابل يقدر العرض بحوالى 750.000 وحدة سكنية ومن ثم تقدر الفجوة بنحو 530 ألف وحدة سكنية بما يعزز الطلب على الوحدات السكنية.
وعن أزمة الإسكان التي تعيشها المملكة قال: في رأيي أنه لا توجد أزمة بمعنى كلمة أزمة، ولكن هنالك نمو سكاني متسارع وهنالك نزوح سكاني من القرى والهجر إلى المدن الرئيسية بالمملكة بسبب العمل وغيرها من الأسباب، مبينا أن 85% من سكان المملكة يتركزون في المدن و15% في القرى والهجر، لافتا إلى أن الزيادة المستمرة في سكان المناطق الحضرية ترجع إلى فرص العمل المتاحة حسب تقدير الهيئة السعودية للمدن الصناعية ومناطق التنمية.
وأضاف يتوقع في حال تطبيق نظام الرهن العقاري أن يساهم بدور إيجابي في تعزيز النشاط العقاري في المملكة وتوفير المساكن وإنعاش الحركة الاقتصادية والعقارية وزيادة إسهام الجهات التمويلية في عملية التمويل للإسكان سواء من القطاع الخاص أو القطاع العام وصناديق الدولة الاستثمارية لإعطاء الثقة للمقترضين وإعطائهم فرصا لاختيار أفضل العروض المقدمة.
غلاء الأراضي ومواد البناء
يقول غازي القحطاني (مستثمر عقاري): أزمة السكن التي تعيشها المملكة ترجع أولا لزيادة الأسعار سواء أسعار العقارات أو مواد البناء التي أصبحت غالية جدا وللأسف توجد لدينا خصوصا في جدة مساحات واسعة جدا من المخططات السكنية والمنح ولكن لا توجد بها أي خدمات للمواطن ولعلاج هذه الأزمة لابد أن تتحد جهود القطاع الخاص والعام معا ولا يمكن عمل قطاع دون الآخر في هذا الشأن فيجب أولا على القطاع العام توفير البنية التحتية لمخططات المنح والمخططات السكنية مع توفير خدمات التعليم والصحة داخل هذه المخططات ويكون عمل القطاع الخاص بناء الوحدات السكنية المناسبة لدخل الفرد في المملكة وخاصة الفرد العادي أو الموظف وعرضها بأسعار مناسبة سواء نقدا أو بالتقسيط على بضع سنين لكي يتمكن المواطن من الحصول على وحدة سكنية مناسبة.
وعن تطبيق الرهن العقاري على سوق العقار داخل المملكة قال سوف يكون ذلك من عوامل نجاح السوق العقاري وازدهاره وسوف يتيح للمواطن ويسهل له الحصول على السكن المناسب له ولأسرته.
ويقول محمد الشهري (صاحب مكتب عقاري): الأزمة السكنية التي تعيشها المملكة أزمة يمكن حلها وعلاجها ومن ضمن أسباب انتشارها ارتفاع الأسعار وقلة دخل الكثيرين من السكان، وحجز كثير من المساحات من قبل ملاكها وطمع الكثير من أصحاب الأموال في تملك الأراضي السكنية والعمائر وبالتالي التحكم في الأسعار، ومن أسباب ذلك نظام الأمانة العامة في التخطيط حيث أجبر الكثير على بناء فلل خاصة ولا تتسع إلا لشخص أو شخصين مما يضطر الكثير في ما بعد إلى الشراء ثم البناء من أجل السكن له ولأولاده.
يمكن علاج هذه المشكلة -يقول الشهيل- بتحديد الأسعار وعدم السماح للملاك بالتحكم في الأسعار، مبينا أن القطاع الخاص يمكن أن يكون له دور فعال في ذلك إذا أحسن التخطيط، فإنه يساعد الكثير من الشباب في شراء وبناء المساكن الخاصة.
وعن حجم الطلب على المنتجات السكنية قال: إذا استمر الغلاء بهذا الشكل فإن المنتجات سوف تتكدس وبالتالي ترخص لأن حجم الطلب عليها سوف يقل وذلك لارتفاع الأسعار المصاحب لجميع السلع الضرورية الأخرى، مبينا أن ارتفاع أو هبوط الأسعار مرتبط بالنشاط العمراني المصاحب وإقبال الناس على العقار والبناء وهذا في حالة وجود مخططات جديدة ورخيصة ومتاحة لجميع الشباب الذين بدأوا حياتهم برواتب متدنية. وأردف: يمكن علاج الأزمة السكنية بالسماح لأصحاب الفلل والعمائر القائمة “المبنية” سابقا بالتعدد في الأدوار “الارتفاعات” حيث بذلك يتسع المكان لأكثر من أسرة. وقال هانف السبيعي (صاحب مؤسسة عقارية شمال جدة): رغم المساحة الكبيرة في بلادنا إلا أننا نعاني من شح في المساكن وازدحام في الطرقات وارتفاع في الأسعار وهذا ناتج من سوء التخطيط فمن العوامل المؤثرة في هذا.
- الهجرة من القرى إلى المدن سواء للدراسة أو العمل.
- عدم العناية بالمخططات والأراضي الممنوحة من الدولة لذوي الدخل المحدود وعدم تطويرها وتوفير الخدمات والمرافق على عكس المخططات التابعة للقطاع الخاص التي تشترط البلديات وتوفر الخدمات بها.
- تقاعس المواطن من سداد قرض البنك العقاري بالإضافة إلى أن هذا القرض لم يعد يتماشى مع الارتفاع العالمي.
ويرى السبيعي أن الحلول لهذه الأزمة تتمثل في العناية بالقرى وضواحي المدن الكبيرة وتطويرها بإنشاء الشركات والمصانع والجامعات وتوفير الخدمات الصحية ومراكز التدريب العسكرية للحد من الهجرة من القرى إلى المدن وللحد من تكدس الناس في بعض المدن بحثا عن الوظيفة. لافتا إلى ضرورة تطوير مخططات المنح التابعة لذوي الدخل المحدود والممنوحة من الدولة وتوفير الخدمات بها وإذا تحقق ذلك يزيد العرض ويتمكن المواطنون من بناء الوحدات والسكن والإيجار والمساهمة بشكل غير مباشر في الحد من أزمة شح المساكن.
وأضاف: يمكن توعية المواطن وحثه على سداد أقساط البنك. وزيادة القرض لمواجهة الارتفاع العالمي في المواد.
ويقول ثابت العسيري (صاحب مكتب للعقار): تعتبر أزمة الإسكان أزمة حقيقية وتزداد يوما بعد يوم وذلك يرجع لعدة أسباب منها:
- الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء مثل الحديد والإسمنت وأدوات الكهرباء والسباكة.. إلخ.
- ارتفاع أسعار الأراضي.
- عدم توفر السيولة لدى المواطنين بسبب التزامهم بقروض بنكية تصل إلى عشر سنوات.
- خسارة المواطنين لأموالهم في سوق الأسهم، مما يؤدي إلى عزوف الشباب عن الزواج لعدم القدرة على توفير المسكن المناسب.
يرى سعيد علي البسامي عضو لجنة العقار بغرفة جدة أنه مع نجاح الإصلاحات الاقتصادية ونمو الاقتصاد الوطني يزداد عدد الوحدات السكنية مما يؤدي لانفراج أزمة الإسكان وقال: نتيجة للنمو السكاني المتسارع وازدياد الطلب وسط معروض محدود حدثت هذه الأزمة في مواقع مختلفة داخل المملكة، لافتا إلى أن السوق العقاري السعودي مستقر ولن يتأثر بالأزمة المالية العالمية، مبينا أن الشركات العقارية الكبرى تواصل نشاطها في المدن الرئيسية نتيجة الطلب على قطاع العقار السكني.
وعن توقعاته لحجم الطلب على الأراضي السكنية قال: هناك تقارير تشير إلى أن المملكة تعيش مرحلة ازدهار كبيرة في أعمال التطوير العقاري وتمثل المركز الأول على المستوى الإقليمي في البئية المثالية للأعمال، لافتا إلى أهمية توفير أكثر من مئة ألف وحدة سكنية سنويا لتلبية طلبات الإسكان.
أما سعيد يحيى آل سلطان صاحب إحدى شركات الاستثمارات العقارية فقال: إن ما تعيشه المملكة لا يصل لحد الأزمة، نعم هناك نقص في المعروض مما أدى إلى زيادات بسيطة في الإيجارات تتراوح بين 10% و20% حسب الموقع خصوصا في مدينة جدة ويرجع هذا النقص من وجهة نظري إلى عدة أسباب منها ارتفاع أسعار الأراضي غير المبرر وعلى سبيل المثال في شمال جدة خصوصا أبحر الشمالية كذلك مخططات شرق السريع السكنية التي وصلت نسب الارتفاع فيها عام 2008م إلى 300% عن سعرها في عام 2007م مما يجعل المواطن من ذوي الدخل المحدود عاجزا عن الشراء.
مخططات تفتقر للخدمات
وأضاف في شمال جدة هناك أكثر من 40 مخططا معظمها مخططات منح بها عدد ليس بالبسيط من الأراضي وهذه المخططات لا تتوفر بها الخدمات الأساسية مثل الماء والكهرباء وتوقعي أنه في حالة إيصال الخدمات الأساسية لها سيكون لها دور كبير في مواجهة النقص، كما ستكون للمدن الاقتصادية والصناعية في عدد من مناطق المملكة دورها في حل المشكلة.. مبينا أن حجم الطلبات على المنتجات السكينة في جدة في تزايد ويعود ذلك إلى تنفيذ عدد من المشاريع ومن أهمها مشروع تطوير منطقة قصر خزام الذي تقدر تكاليفه بأكثر من خمسة مليارات ريال وسيوفر أكثر من 150 ألف فرصة عمل.
أثر إيجابي لنظام الرهن
وعن نظام الرهن العقاري وانعكاساته الإيجابية على سوق العقار قال: سيكون لهذا النظام أثر إيجابي كبير على سوق العقار في المملكة عامة وفي جدة خاصة حيث كشفت دراسة حديثة أن هناك ما يتراوح بين 500 ألف إلى 750 ألف مواطن في جدة سيستفيدون من نظام الرهن العقاري في حال تنفيذه، وبذلك أرى أن قطاع البناء والتشييد في المملكة سيشهد نموا متواصلا يتوافق مع معدل النمو السكاني.
ارتفاع الطلب على العقار
علي سالم باسعد المدير العام لأحد الشركات العقارية قال: توقعاتنا لحجم الطلب على المنتجات السكنية لعام 2009م هو ارتفاع معدل الطلب على القطاع العقاري والسكني والسبب في ذلك يعود إلى عاملين أساسيين:
- ما تشهده المملكة من مرحلة ازدهار كبير في المشاريع العقارية وتنشيط القطاع العقاري السعودي وتحفيز الأعمال الإنشائية بالبلاد وقيام مدن اقتصادية كبيرة وتطوير المحافظات والقضاء على العشوائيات في المدن، وهذه النظرة من قبل ولاة الأمر تستوجب منا الثقة في القطاعات الاقتصادية وبالذات في القطاع العقاري.
- ما تشهده المملكة من نمو في عدد السكان الأمر الذي يستوجب توفير المساكن وحسب تقرير (دونج بزنس) الصادر من البنك الدولي والمؤسسة المالية الدولية لعام 2008م أن المملكة حاليا تعيش أسرع حركات الإصلاح الاقتصادي.
وأضاف: أفاد تقرير صادر عن مجلس الشورى بأنه توجد فجوة كبيرة بين العرض والطلب للسكن إذ يقدر الطلب بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية في المقابل يقدر العرض بحوالى 750.000 وحدة سكنية ومن ثم تقدر الفجوة بنحو 530 ألف وحدة سكنية بما يعزز الطلب على الوحدات السكنية.
وعن أزمة الإسكان التي تعيشها المملكة قال: في رأيي أنه لا توجد أزمة بمعنى كلمة أزمة، ولكن هنالك نمو سكاني متسارع وهنالك نزوح سكاني من القرى والهجر إلى المدن الرئيسية بالمملكة بسبب العمل وغيرها من الأسباب، مبينا أن 85% من سكان المملكة يتركزون في المدن و15% في القرى والهجر، لافتا إلى أن الزيادة المستمرة في سكان المناطق الحضرية ترجع إلى فرص العمل المتاحة حسب تقدير الهيئة السعودية للمدن الصناعية ومناطق التنمية.
وأضاف يتوقع في حال تطبيق نظام الرهن العقاري أن يساهم بدور إيجابي في تعزيز النشاط العقاري في المملكة وتوفير المساكن وإنعاش الحركة الاقتصادية والعقارية وزيادة إسهام الجهات التمويلية في عملية التمويل للإسكان سواء من القطاع الخاص أو القطاع العام وصناديق الدولة الاستثمارية لإعطاء الثقة للمقترضين وإعطائهم فرصا لاختيار أفضل العروض المقدمة.
غلاء الأراضي ومواد البناء
يقول غازي القحطاني (مستثمر عقاري): أزمة السكن التي تعيشها المملكة ترجع أولا لزيادة الأسعار سواء أسعار العقارات أو مواد البناء التي أصبحت غالية جدا وللأسف توجد لدينا خصوصا في جدة مساحات واسعة جدا من المخططات السكنية والمنح ولكن لا توجد بها أي خدمات للمواطن ولعلاج هذه الأزمة لابد أن تتحد جهود القطاع الخاص والعام معا ولا يمكن عمل قطاع دون الآخر في هذا الشأن فيجب أولا على القطاع العام توفير البنية التحتية لمخططات المنح والمخططات السكنية مع توفير خدمات التعليم والصحة داخل هذه المخططات ويكون عمل القطاع الخاص بناء الوحدات السكنية المناسبة لدخل الفرد في المملكة وخاصة الفرد العادي أو الموظف وعرضها بأسعار مناسبة سواء نقدا أو بالتقسيط على بضع سنين لكي يتمكن المواطن من الحصول على وحدة سكنية مناسبة.
وعن تطبيق الرهن العقاري على سوق العقار داخل المملكة قال سوف يكون ذلك من عوامل نجاح السوق العقاري وازدهاره وسوف يتيح للمواطن ويسهل له الحصول على السكن المناسب له ولأسرته.
ويقول محمد الشهري (صاحب مكتب عقاري): الأزمة السكنية التي تعيشها المملكة أزمة يمكن حلها وعلاجها ومن ضمن أسباب انتشارها ارتفاع الأسعار وقلة دخل الكثيرين من السكان، وحجز كثير من المساحات من قبل ملاكها وطمع الكثير من أصحاب الأموال في تملك الأراضي السكنية والعمائر وبالتالي التحكم في الأسعار، ومن أسباب ذلك نظام الأمانة العامة في التخطيط حيث أجبر الكثير على بناء فلل خاصة ولا تتسع إلا لشخص أو شخصين مما يضطر الكثير في ما بعد إلى الشراء ثم البناء من أجل السكن له ولأولاده.
يمكن علاج هذه المشكلة -يقول الشهيل- بتحديد الأسعار وعدم السماح للملاك بالتحكم في الأسعار، مبينا أن القطاع الخاص يمكن أن يكون له دور فعال في ذلك إذا أحسن التخطيط، فإنه يساعد الكثير من الشباب في شراء وبناء المساكن الخاصة.
وعن حجم الطلب على المنتجات السكنية قال: إذا استمر الغلاء بهذا الشكل فإن المنتجات سوف تتكدس وبالتالي ترخص لأن حجم الطلب عليها سوف يقل وذلك لارتفاع الأسعار المصاحب لجميع السلع الضرورية الأخرى، مبينا أن ارتفاع أو هبوط الأسعار مرتبط بالنشاط العمراني المصاحب وإقبال الناس على العقار والبناء وهذا في حالة وجود مخططات جديدة ورخيصة ومتاحة لجميع الشباب الذين بدأوا حياتهم برواتب متدنية. وأردف: يمكن علاج الأزمة السكنية بالسماح لأصحاب الفلل والعمائر القائمة “المبنية” سابقا بالتعدد في الأدوار “الارتفاعات” حيث بذلك يتسع المكان لأكثر من أسرة. وقال هانف السبيعي (صاحب مؤسسة عقارية شمال جدة): رغم المساحة الكبيرة في بلادنا إلا أننا نعاني من شح في المساكن وازدحام في الطرقات وارتفاع في الأسعار وهذا ناتج من سوء التخطيط فمن العوامل المؤثرة في هذا.
- الهجرة من القرى إلى المدن سواء للدراسة أو العمل.
- عدم العناية بالمخططات والأراضي الممنوحة من الدولة لذوي الدخل المحدود وعدم تطويرها وتوفير الخدمات والمرافق على عكس المخططات التابعة للقطاع الخاص التي تشترط البلديات وتوفر الخدمات بها.
- تقاعس المواطن من سداد قرض البنك العقاري بالإضافة إلى أن هذا القرض لم يعد يتماشى مع الارتفاع العالمي.
ويرى السبيعي أن الحلول لهذه الأزمة تتمثل في العناية بالقرى وضواحي المدن الكبيرة وتطويرها بإنشاء الشركات والمصانع والجامعات وتوفير الخدمات الصحية ومراكز التدريب العسكرية للحد من الهجرة من القرى إلى المدن وللحد من تكدس الناس في بعض المدن بحثا عن الوظيفة. لافتا إلى ضرورة تطوير مخططات المنح التابعة لذوي الدخل المحدود والممنوحة من الدولة وتوفير الخدمات بها وإذا تحقق ذلك يزيد العرض ويتمكن المواطنون من بناء الوحدات والسكن والإيجار والمساهمة بشكل غير مباشر في الحد من أزمة شح المساكن.
وأضاف: يمكن توعية المواطن وحثه على سداد أقساط البنك. وزيادة القرض لمواجهة الارتفاع العالمي في المواد.
ويقول ثابت العسيري (صاحب مكتب للعقار): تعتبر أزمة الإسكان أزمة حقيقية وتزداد يوما بعد يوم وذلك يرجع لعدة أسباب منها:
- الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء مثل الحديد والإسمنت وأدوات الكهرباء والسباكة.. إلخ.
- ارتفاع أسعار الأراضي.
- عدم توفر السيولة لدى المواطنين بسبب التزامهم بقروض بنكية تصل إلى عشر سنوات.
- خسارة المواطنين لأموالهم في سوق الأسهم، مما يؤدي إلى عزوف الشباب عن الزواج لعدم القدرة على توفير المسكن المناسب.