فيما قدرت مصادر بنكية مطلعة لـ «عكاظ» حجم التمويل الذي سترصده البنوك المحلية للتمويل العقاري بنحو 60 مليار ريال، وفقا لنظام الرهن والتمويل العقاري، وأن البرامج التمويلية التي ستقدمها البنوك لعملائها ستشهد الكثير من التنافسية من خلال طرح البرامج المتنوعة والتسابق على جذب أكبر عدد من العملاء وتقديم مغريات تقلص الفائدة على تلك القروض، توقع عقاريون ومصرفيون أن تشهد أسعار العقار في السوق المحلية انخفاضا تدريجيا خلال فترة تتراوح بين سنة إلى ثلاث سنوات، مع بدء تطبيق ضوابط وشروط نظام الرهن العقاري.
وأكدوا لـ «عكاظ» أن العرض سيكون أكبر من الطلب من خلال ما تم من برامج حكومية لخفض أسعار العقار والتي كان من أبزرها دعم صندوق التنمية العقارية بما يقارب 40 مليار ريال.
بداية بين العقاري فهد بن سعيد أن نظام الرهن العقاري سيعمل على خفض أسعار العقار تدريجيا وبالأخص خلال السنوات القليلة المقبلة، ولفت إلى أهمية إيجاد ضوابط حقيقية تدخل فئة الدخل البسيط وذلك بضمان حقوقهم.
وطالب أن يكون هناك توجه من قبل الجهات المعنية من القطاع الخاص ممثلا في البنوك والقطاع الحكومي من خلال الصناديق الحكومية الممثلة في صناديق التأمينات الاجتماعية وصناديق مؤسسة التقاعد لإنشاء شركة مستقلة يكون القائمون عليها من خيرة الخبرات الإدارية للاستفادة الحقيقية من نظام الرهن العقاري.
وقال ابن سعيد إن ما يقارب 70 في المائة من العقاريين وأصحاب الأراضي أشخاص لا يهمهم إلا مصالحهم الشخصية، وهذا هو السبب وراء إشكالية الارتفاع الحالي في الأسعار.
واقترح ابن سعيد تشكيل لجنة مختصة مشكلة من ممثلين لوزارة العدل والبنوك المحلية والمحكمة الشرعية وعقاريين لتقييم العقار قبل الرهن، مشيرا إلى أن هذا يساعد على تطبيق نظام الرهن العقاري بشكل حقيقي، ويساعد على الاستفادة الحقيقة لنظام الرهن العقاري.
وطالب أن يكون هناك عمل حقيقي من قبل البنوك المحلية في خدمة المجتمع من خلال تقديم خدمات مناسبة في برامج نظام الرهن العقاري.
الطفرة العقارية
وفي شان متصل، بين الخبير المصرفي فضل البوعينين أن نظام الرهن العقاري يفترض أن يعيد أسعار العقارات إلى وضعها الطبيعي وليس العكس، مشيرا إلى الادعاءات الترويجية من بعض العقاريين بحدوث طفرة عقارية مدعومة بنظام الرهن العقاري هذا غير منطقي على حد قوله. وأضاف أن هناك من يتحجج بوجود التمويل العقاري في الوقت الحالي، وهو ما ساعد على بقاء الأسعار ضمن مستوياتها العليا، وهذا غير صحيح، فالبنوك تعتمد على راتب الموظف كمصدر للسداد، ومعيار محدد لحجم القرض المعطى له، إضافة إلى التنازل عن مستحقات نهاية الخدمة، ويتم في الوقت نفسه تسجيل العقار باسم البنك، فتكون المخاطر مقبولة في هذه الحالة، إلا أن تطبيق الرهن العقاري مستقبلا سيعتمد في الأساس على ضمان العقار نفسه، وربما يكون المشتري مستثمرا يسدد من دخل العقار فتكون المخاطر عالية من جانبين، جانب السداد في حال انخفاض عائد العقار المستثمر، وهذا متوقع مستقبلا، لأنه المحدد للقيمة العادلة للعقار،
وأشار إلى جانب الضمان الذي ستنخفض قيمته بحدة ـــ في حال انفجار فقاعة العقار ـــ وقال «إن التقييم العقاري سيكون له دور فاعل في تحديد السعر العادل للأصول العقارية، شريطة أن يكون التقييم كفؤا ونزيها في نفس الوقت، وهذا سيؤدي إلى الضغط على أسعار العقارات الحالية لإعادتها إلى مستوياتها الطبيعية أو على الأقل قريبة منها.
تفادي المخاطر
وفي شأن آخر، أوصت دراسة متخصصة أصدرتها غرفة الشرقية بضرورة الإسراع في إصدار نظام الرهن العقاري وتطبيقه لما له من آثار إيجابية لإنعاش السوق العقارية، ولما له من دور كبير في حل مشكلة المسكن لدى الفئات ذات الدخل المحدود والمتوسط.
ورصدت الدراسة عددا من الآثار الإيجابية لإقرار نظام الرهن العقاري، في مقدمتها أن إقرار هذا النظام سيؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، وأن الضمانات التي يوفرها نظام الرهن العقاري ستكون حافزا على تطوير برامج البنوك وابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري، إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء. كما أن نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقارية الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة، فضلا عن أن النظام يساعد المواطنين من ذوي الدخول المتوسطة على تملك مسكن خاص بدلا من تأجير المنازل لسنوات دون تملكها. كما أن جميع الأنشطة المتعلقة بالبناء والتشطيب ستشهد انتعاشا نتيجة إقبال المواطنين على البناء. وذكرت الدراسة أن نظام الرهن العقاري يشجع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها، حيث يتوقع أن يصل عددها لأكثر من 50 شركة في العام الأول لتنفيذ النظام، ما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين، كما أن تنفيذ نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنبا إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية.
وتخلص الدراسة إلى أن إصدار نظام الرهن العقاري والمباشرة بتطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة في السوق العقارية السعودية مما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم، خاصة إذا ترافق ذلك مع صدور تشريعات عقارية أخرى مثل التمويل العقاري والتأجير المنتهي بالتمليك ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ.
الآثار السلبية
وفي المقابل، رصدت الدراسة عددا من الآثار السلبية لتطبيق نظام الرهن العقاري، حيث إن اندفاع المواطنين للحصول على القروض وفقا لنظام الرهن العقاري سيزيد الطلب على العقارات لأغراض السكن، وبالتالي قد يرفع من أسعار الأراضي، ومن المحتمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية بخاصة في المدى القصير، وقد يؤدي نظام الرهن العقاري إلى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري. وأضافت الدراسة أنه وفقا لنظام الرهن العقاري فإن الممولين يفرضون شروطهم لتفادي المخاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، وتلك الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر ومن شركة إلى أخرى. كما أن البنوك وشركات التمويل ستتعاقد مع شركات تأمين لتغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها من جانب، إلا أن المغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل والتأمين قد تؤدي إلى الحد من المزايا الإيجابية للنظام من جانب آخر. ونسبت الدراسة إلى إحدى الشركات العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول تقييمها لمشروع نظام الرهن العقاري، وتوصلت إلى أنه برغم أن السوق العقارية السعودية الأكثر نشاطا في دول مجلس التعاون الخليجي لاعتبارات منها حجم النمو الاقتصادي ومعدلات الدخل ومعدلات القوة الشرائية ومعدلات زيادة السكان وحجم الطلب على الوحدات السكنية وغير ذلك، إلا أن نسبة 40 في المائة من المساكن لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن.وكانت مصادر قد أشارت لـ «عكاظ» في بداية العام الحالي إلى أن مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» تتحفظ على إقرار نظام الرهن العقاري خلال الفترة السابقة على إقرار النظام في مجلس الشورى لأسباب تكمن في الأسعار غير العادلة للعقار، والتضخم الذي يحدث في سوقه والذي ساهم في رفع معدل التضخم العام أخيرا إلى نسبة 6 في المائة.
حذر البنوك
وتواكبت تحفظات ساما آنذاك مع حذر البنوك من الدخول في غمار الرهن العقاري، فيما وصفت مصادر داخل هذا القطاع إقرار النظام بالمخاطرة الكبيرة على الأموال التي ستدفعها المصارف لشراء منازل المواطنين وفق عقود مطابقة لنظام التأجير المنتهي بالتمليك. وأوضحت مصادر أن البنوك تخشى من موجة انخفاضات حادة في أسعار المنازل بعد دخولها في عقود ملزمة بينها وبين المواطنين، ما قد يعرضها لخسائر مادية حين تخلصها من المنازل التي يتعثر أصحابها في الانتظام بسداد أقساطها الشهرية لأسباب متعددة، أهمها الإعفاء من الوظائف التي تعد الضمانة الوحيدة في العقود.
وبذلت قطاعات عقارية جهودا كبيرة من أجل تمرير مشروع نظام الرهن العقاري تبعا لأسعار العقارات الحالية، في محاولة منها لتجنب أي آثار لتصحيح متوقع لأسعار المنازل والتي قد تحرمها من الأرباح على الأقل. إلا أن المصادر نفسها توقعت تعثر هذه المحاولات بانتظار تطورات جديدة على صعيد القطاع العقاري.
وتشير الأرقام إلى أن هناك حاجة ماسة لأكثر من ثلاثة ملايين وحدة سكنية عاجلة في مختلف مناطق وقرى المملكة، مع تزايد النمو السكاني الذي عجز صندوق التنمية العقاري وحده عن مواجهته.
وأكدوا لـ «عكاظ» أن العرض سيكون أكبر من الطلب من خلال ما تم من برامج حكومية لخفض أسعار العقار والتي كان من أبزرها دعم صندوق التنمية العقارية بما يقارب 40 مليار ريال.
بداية بين العقاري فهد بن سعيد أن نظام الرهن العقاري سيعمل على خفض أسعار العقار تدريجيا وبالأخص خلال السنوات القليلة المقبلة، ولفت إلى أهمية إيجاد ضوابط حقيقية تدخل فئة الدخل البسيط وذلك بضمان حقوقهم.
وطالب أن يكون هناك توجه من قبل الجهات المعنية من القطاع الخاص ممثلا في البنوك والقطاع الحكومي من خلال الصناديق الحكومية الممثلة في صناديق التأمينات الاجتماعية وصناديق مؤسسة التقاعد لإنشاء شركة مستقلة يكون القائمون عليها من خيرة الخبرات الإدارية للاستفادة الحقيقية من نظام الرهن العقاري.
وقال ابن سعيد إن ما يقارب 70 في المائة من العقاريين وأصحاب الأراضي أشخاص لا يهمهم إلا مصالحهم الشخصية، وهذا هو السبب وراء إشكالية الارتفاع الحالي في الأسعار.
واقترح ابن سعيد تشكيل لجنة مختصة مشكلة من ممثلين لوزارة العدل والبنوك المحلية والمحكمة الشرعية وعقاريين لتقييم العقار قبل الرهن، مشيرا إلى أن هذا يساعد على تطبيق نظام الرهن العقاري بشكل حقيقي، ويساعد على الاستفادة الحقيقة لنظام الرهن العقاري.
وطالب أن يكون هناك عمل حقيقي من قبل البنوك المحلية في خدمة المجتمع من خلال تقديم خدمات مناسبة في برامج نظام الرهن العقاري.
الطفرة العقارية
وفي شان متصل، بين الخبير المصرفي فضل البوعينين أن نظام الرهن العقاري يفترض أن يعيد أسعار العقارات إلى وضعها الطبيعي وليس العكس، مشيرا إلى الادعاءات الترويجية من بعض العقاريين بحدوث طفرة عقارية مدعومة بنظام الرهن العقاري هذا غير منطقي على حد قوله. وأضاف أن هناك من يتحجج بوجود التمويل العقاري في الوقت الحالي، وهو ما ساعد على بقاء الأسعار ضمن مستوياتها العليا، وهذا غير صحيح، فالبنوك تعتمد على راتب الموظف كمصدر للسداد، ومعيار محدد لحجم القرض المعطى له، إضافة إلى التنازل عن مستحقات نهاية الخدمة، ويتم في الوقت نفسه تسجيل العقار باسم البنك، فتكون المخاطر مقبولة في هذه الحالة، إلا أن تطبيق الرهن العقاري مستقبلا سيعتمد في الأساس على ضمان العقار نفسه، وربما يكون المشتري مستثمرا يسدد من دخل العقار فتكون المخاطر عالية من جانبين، جانب السداد في حال انخفاض عائد العقار المستثمر، وهذا متوقع مستقبلا، لأنه المحدد للقيمة العادلة للعقار،
وأشار إلى جانب الضمان الذي ستنخفض قيمته بحدة ـــ في حال انفجار فقاعة العقار ـــ وقال «إن التقييم العقاري سيكون له دور فاعل في تحديد السعر العادل للأصول العقارية، شريطة أن يكون التقييم كفؤا ونزيها في نفس الوقت، وهذا سيؤدي إلى الضغط على أسعار العقارات الحالية لإعادتها إلى مستوياتها الطبيعية أو على الأقل قريبة منها.
تفادي المخاطر
وفي شأن آخر، أوصت دراسة متخصصة أصدرتها غرفة الشرقية بضرورة الإسراع في إصدار نظام الرهن العقاري وتطبيقه لما له من آثار إيجابية لإنعاش السوق العقارية، ولما له من دور كبير في حل مشكلة المسكن لدى الفئات ذات الدخل المحدود والمتوسط.
ورصدت الدراسة عددا من الآثار الإيجابية لإقرار نظام الرهن العقاري، في مقدمتها أن إقرار هذا النظام سيؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، وأن الضمانات التي يوفرها نظام الرهن العقاري ستكون حافزا على تطوير برامج البنوك وابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري، إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء. كما أن نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقارية الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة، فضلا عن أن النظام يساعد المواطنين من ذوي الدخول المتوسطة على تملك مسكن خاص بدلا من تأجير المنازل لسنوات دون تملكها. كما أن جميع الأنشطة المتعلقة بالبناء والتشطيب ستشهد انتعاشا نتيجة إقبال المواطنين على البناء. وذكرت الدراسة أن نظام الرهن العقاري يشجع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها، حيث يتوقع أن يصل عددها لأكثر من 50 شركة في العام الأول لتنفيذ النظام، ما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين، كما أن تنفيذ نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنبا إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية.
وتخلص الدراسة إلى أن إصدار نظام الرهن العقاري والمباشرة بتطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة في السوق العقارية السعودية مما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم، خاصة إذا ترافق ذلك مع صدور تشريعات عقارية أخرى مثل التمويل العقاري والتأجير المنتهي بالتمليك ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ.
الآثار السلبية
وفي المقابل، رصدت الدراسة عددا من الآثار السلبية لتطبيق نظام الرهن العقاري، حيث إن اندفاع المواطنين للحصول على القروض وفقا لنظام الرهن العقاري سيزيد الطلب على العقارات لأغراض السكن، وبالتالي قد يرفع من أسعار الأراضي، ومن المحتمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية بخاصة في المدى القصير، وقد يؤدي نظام الرهن العقاري إلى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري. وأضافت الدراسة أنه وفقا لنظام الرهن العقاري فإن الممولين يفرضون شروطهم لتفادي المخاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، وتلك الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر ومن شركة إلى أخرى. كما أن البنوك وشركات التمويل ستتعاقد مع شركات تأمين لتغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها من جانب، إلا أن المغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل والتأمين قد تؤدي إلى الحد من المزايا الإيجابية للنظام من جانب آخر. ونسبت الدراسة إلى إحدى الشركات العالمية المتخصصة في الخدمات العقارية وإدارة الأصول تقييمها لمشروع نظام الرهن العقاري، وتوصلت إلى أنه برغم أن السوق العقارية السعودية الأكثر نشاطا في دول مجلس التعاون الخليجي لاعتبارات منها حجم النمو الاقتصادي ومعدلات الدخل ومعدلات القوة الشرائية ومعدلات زيادة السكان وحجم الطلب على الوحدات السكنية وغير ذلك، إلا أن نسبة 40 في المائة من المساكن لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن.وكانت مصادر قد أشارت لـ «عكاظ» في بداية العام الحالي إلى أن مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» تتحفظ على إقرار نظام الرهن العقاري خلال الفترة السابقة على إقرار النظام في مجلس الشورى لأسباب تكمن في الأسعار غير العادلة للعقار، والتضخم الذي يحدث في سوقه والذي ساهم في رفع معدل التضخم العام أخيرا إلى نسبة 6 في المائة.
حذر البنوك
وتواكبت تحفظات ساما آنذاك مع حذر البنوك من الدخول في غمار الرهن العقاري، فيما وصفت مصادر داخل هذا القطاع إقرار النظام بالمخاطرة الكبيرة على الأموال التي ستدفعها المصارف لشراء منازل المواطنين وفق عقود مطابقة لنظام التأجير المنتهي بالتمليك. وأوضحت مصادر أن البنوك تخشى من موجة انخفاضات حادة في أسعار المنازل بعد دخولها في عقود ملزمة بينها وبين المواطنين، ما قد يعرضها لخسائر مادية حين تخلصها من المنازل التي يتعثر أصحابها في الانتظام بسداد أقساطها الشهرية لأسباب متعددة، أهمها الإعفاء من الوظائف التي تعد الضمانة الوحيدة في العقود.
وبذلت قطاعات عقارية جهودا كبيرة من أجل تمرير مشروع نظام الرهن العقاري تبعا لأسعار العقارات الحالية، في محاولة منها لتجنب أي آثار لتصحيح متوقع لأسعار المنازل والتي قد تحرمها من الأرباح على الأقل. إلا أن المصادر نفسها توقعت تعثر هذه المحاولات بانتظار تطورات جديدة على صعيد القطاع العقاري.
وتشير الأرقام إلى أن هناك حاجة ماسة لأكثر من ثلاثة ملايين وحدة سكنية عاجلة في مختلف مناطق وقرى المملكة، مع تزايد النمو السكاني الذي عجز صندوق التنمية العقاري وحده عن مواجهته.