قطاع العقار في الكثير من الدول العالمية يقوم على استثمارات القطاع الخاص وفقا لأسعار تتناسب مع معدلات الدخل العام للفرد. (وكالات)
عبدالعزيز الموسى
صالح العثيم
سلمان السعيدان
okaz_economy@
أكد عقاريون متخصصون لـ«عكاظ» أن سوق العقارات السعودية تمر بتحولات جذرية عدة، وسط حالة ركود في المبيعات، لا تعطي القيمة الحقيقية لأسعار المنتجات العقارية، إذ أنها متراجعة في بعض المناطق، ومتوسطة ومرتفعة في أخرى.
وتوقعوا استمرار انخفاض أسعار العقارات والأراضي السكنية مستقبلا في حال تنفيذ وزارة الإسكان للمشاريع والخطط الحالية التي تهدف لزيادة المعروض، ما سيضطر مستثمرين وشركات تطوير إلى البيع بالخسارة أو بهامش ربحي منخفض؛ تجنبا لانخفاض التمويل.
ولفتوا إلى أن السوق تشهد تصحيحا للأسعار؛ نتيجة للارتفاع الباهظ خلال العامين الماضيين؛ بسبب المضاربات في المخططات الطرفية.
وأوضح خبير العقار ومطور الإسكان سلمان بن عبدالله بن سعيدان أن القطاع العقاري السعودي يمر بتحولات جذرية؛ نتيجة للقرارات والأنظمة الحكومية التي أعلنت في الفترة الأخيرة، في إطار إيجاد حلول سريعة وعاجلة لأزمة السكن، ما أسفر عن اتجاه مبيعات العقارات إلى حالة من الركود، إلا أن ذلك الركود لا يعطي صورة حقيقية لأسعار المنتجات العقارية، إذ أنها متراجعة في بعض المناطق، ومتوسطة ومرتفعة في مناطق أخرى.
وقال: «الأمر يستلزم الانتظار بعض الوقت، حتى تهدأ الأسواق، وتعود الأسعار إلى واقعها الذي تحدده المعايير الفنية للمنتج العقاري نفسه وتأثيرات العرض والطلب، التي تحدد الأسعار، وهذا يشير إلى أن الأسعار ستتغير مستقبلا لا محالة».
من جهته، أضاف رئيس مجلس إدارة شركة للاستثمار والتطوير العقاري عبدالعزيز الموسى: «إن أسعار العقار في الوقت الحالي تنقسم إلى أقسام عدة حسب نوع العقار، وفي مقدمتها الأراضي الخام الكبيرة، وهي شبه متوقفة عن التداول، وأعتقد أنه يجب التحالف مع وزارة الإسكان مستقبلا للاستفادة بمساحات تلك الأراضي من خلال الحلول والمبادرات الجيدة، التي طرحت مع المطورين العقاريين، كما توجد أيضا الأراضي السكنية الصغيرة والمتوسطة، وهي أسعارها أيضا تتحرك ولكن بشكل بسيط جدا، وأرى أنه للاستفادة من تلك النوعية من الأراضي يجب تطويرها بشكل مميز ومنخفض التكلفة».
وتابع: «توجد أيضا الأراضي التجارية، وهذه لايزال الطلب عليها بشكل جيد نوعا ما وأسعارها في ثبات تقريبا ومستقبلها مرهون بتطويرها بشكل مدروس، أما ما يخص المباني فهي تنقسم أيضا إلى أقسام عدة، فهناك الفلل، التي تتداول بشكل محدود وبسيط وأسعارها في انخفاض واضح قد يصل إلى حد التكلفة الفعلية، كما توجد العمائر السكنية والمكتبية والمعارض والصالات، وهذه يوجد عليها حركة تداول جيده نوعا ما ومستقبلها مرهون بحال السوق من الناحية التجارية».
وأشار الموسى إلى أن فترة الركود ستستمر إلى أن تتضح الصورة الضبابية لدى المطورين والمشترين.
من جهته، أكد الخبير المصرفي والعقاري صالح عبدالعزيز العثيم أن أسعار العقارات السكنية تتجه للهبوط التدريجي في الأسعار، خصوصا العقارات حديثة الإنشاء، مشيرا إلى أنه بالنسبة للأراضي السكنية فتواجه أيضا نزولا تدريجيا داخل المدن الرئيسية، وتراجعا كبيرا للأراضي خارج نطاق المدن الرئيسية.
وأوضح بقوله: «هذه فترة تعتبر مميزة للأفراد أو المستثمرين لشراء الوحدات أو الأراضي دون منافسة عالية، وبالنسبة للعقارات التجارية لم تواجه الأزمة نفسها، إذ أن مشاريع المكاتب والمعارض التجارية لا تزال قائمة ولم تتوقف، كما يوجد ازدياد مشاهد في مشاريع المجمعات والمراكز التجارية الضخمة».
وزاد: «يتوقع مستقبلا استمرار انخفاض أسعار العقارات والأراضي السكنية في حال تنفيذ وزارة الإسكان للمشاريع والخطط الحالية التي تهدف لزيادة المعروض بالسوق العقارية، إلا أن بعض المستثمرين وشركات التطوير سيكونان مضطرين للبيع بهامش ربحي منخفض أو حتى بالخسارة، كي لا يتعثر حجم التمويل لديهم، أما في حال إحجام المستثمرين عن بناء وحدات إضافية، فسوف نعود لنفس زيادة الطلب ونقص المعروض التي سترفع الأسعار من جديد».
وبشأن العقارات التجارية، توقع العثيم انخفاض في أسعار الإيجارات نتيجة لزيادة المعروض، إضافة للرسوم الجديدة المفروضة على المساحة من قبل البلدية.
من ناحيته، ذكر رئيس لجنة التقييم العقاري بغرفة تجارة وصناعة جدة عبدالله الأحمري أن السوق العقارية تمر حاليا بمرحلة تصحيح الأسعار بعد الركود الحاد الذي أصاب السوق على مدى عامين؛ نتيجة للارتفاع الباهظ، الذي أثر سلبا على العقارات؛ نتيجة المضاربات التي حدثت في المخططات الطرفية وأوصلتها إلى طريق مسدود، ثم ما لبثت وتراجعت بعد أن اتخذت الدولة عددا من الإجراءات وفي مقدمتها وضع رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، التي أدت إلى خفض الأسعار بنسبة تراوح بين 20- 50% في المخططات التي تقع خارج النطاق العمراني.
وقال الأحمري: «كل الإجراءات التي اتخذتها وزارة الإسكان جميعها تصب في تنظيم السوق العقارية، وكل بند من هذه البنود يسهم في حلحلة الأزمة السكنية الخانقة التي يعاني منها المواطنون أصحاب الدخول المتدنية والمحدودة، كما أن العقد الموحد يحفظ للمالك والمستأجر حقوقهما، ويصبح سندا تنفيذيا يقدم لمحاكم التنفيذ دون الرجوع للمحاكم العامة».
وأفاد: «اتحاد الملاك أيضا من أهم الملفات العالقة منذ إنشائه لعدم تعاون السكان في دفع ما عليهم من التزامات تجاه صيانة المنافع المشتركة بينهم، وأصبح الملف في عهدة وزارة الإسكان وتشرف عليه وتنظمه، كما يجب الإشارة إلى الدور الذي يلعبه مركز إتمام، الذي يوجد سقفا واحدا لعدد من الجهات التي تتولى إيصال الخدمات والمرافق إلى المطورين العقاريين، حتى يستطيع المواطن الاستفادة من الأراضي داخل المخططات الحديثة والبناء عليها، لتكون قيمة الأراضي في متناول يد المواطن، ويتوازن العرض مع الطلب».
وبشأن تحويل صندوق التنمية العقارية إلي بنك الإسكان، تابع الأحمري: «سيلاقي هذا البنك قبولا على المدى المتوسط والبعيد، حتى تتغير نظرة المواطن السعودي، وهذا التوجه لا بد منه للحفاظ على أموال الصندوق والاستمرار في العطاء، ولابد أيضا من إضافة مصاريف إدارية على القرض حتى لا يصبح عبئا على المال العام».
وبين المتخصص في شؤون العقار خالد الربيش أن الوضع الحالي بالسوق العقارية يتسم بالهدوء والركود؛ بسبب جملة من العوامل تتعلق بالتمويل العقاري بالدرجة الأولى، ثم فترة الانتظار والترقب التي ينتظرها كثير من المواطنين لحين طرح منتجات وزارة الإسكان؛ نظرا لغياب المؤشرات العقارية الموثوقة التي تصدرها جهات حكومية رسمية يمكن الاعتماد عليها في إعطاء رأي واضح لما ستؤول إليه الأسعار.
ونوه إلى أنه في المجمل يوجد انخفاض في الأسعار يتفاوت من مدينة إلى أخرى ومنطقة إلى أخرى، مؤكدا أن هذا الأمر مرتبط بالدرجة الأولى بمدى الإقبال على الشراء أو البيع، وتوفر منتجات تمويل تحقق متطلبات الشرائح المختلفة من المجتمع.
وزاد: «في رأيي مبادرات وزارة الإسكان أسهمت في إعادة ترتيب السوق الإسكانية، والدليل دخول شركات صينية وكورية في أكبر مشروعين سكنيين في الرياض، والأحساء، وكما يعلم الجميع الشركات الأجنبية لا يمكن أن تدخل سوقا إلا وتكون على مستوى عالٍ من التنظيم».
وأفاد الربيش أن إعلان المشرف العام على صندوق التنمية العقارية أيهم اليوسف أن الصندوق سيطرح 85 ألف منتج تمويلي مع البنوك وشركات التمويل، يعزز هذا التوجه عبر مفهوم جديد يطبق لأول مرة وهو «الدعم الذكي».
وذكر أن مثل هذه التوجهات الجديدة، تحتاج إلى فهم مالي وقدرات تمويلية ورؤى متقدمة يحسن التعاطي معها.
أكد عقاريون متخصصون لـ«عكاظ» أن سوق العقارات السعودية تمر بتحولات جذرية عدة، وسط حالة ركود في المبيعات، لا تعطي القيمة الحقيقية لأسعار المنتجات العقارية، إذ أنها متراجعة في بعض المناطق، ومتوسطة ومرتفعة في أخرى.
وتوقعوا استمرار انخفاض أسعار العقارات والأراضي السكنية مستقبلا في حال تنفيذ وزارة الإسكان للمشاريع والخطط الحالية التي تهدف لزيادة المعروض، ما سيضطر مستثمرين وشركات تطوير إلى البيع بالخسارة أو بهامش ربحي منخفض؛ تجنبا لانخفاض التمويل.
ولفتوا إلى أن السوق تشهد تصحيحا للأسعار؛ نتيجة للارتفاع الباهظ خلال العامين الماضيين؛ بسبب المضاربات في المخططات الطرفية.
وأوضح خبير العقار ومطور الإسكان سلمان بن عبدالله بن سعيدان أن القطاع العقاري السعودي يمر بتحولات جذرية؛ نتيجة للقرارات والأنظمة الحكومية التي أعلنت في الفترة الأخيرة، في إطار إيجاد حلول سريعة وعاجلة لأزمة السكن، ما أسفر عن اتجاه مبيعات العقارات إلى حالة من الركود، إلا أن ذلك الركود لا يعطي صورة حقيقية لأسعار المنتجات العقارية، إذ أنها متراجعة في بعض المناطق، ومتوسطة ومرتفعة في مناطق أخرى.
وقال: «الأمر يستلزم الانتظار بعض الوقت، حتى تهدأ الأسواق، وتعود الأسعار إلى واقعها الذي تحدده المعايير الفنية للمنتج العقاري نفسه وتأثيرات العرض والطلب، التي تحدد الأسعار، وهذا يشير إلى أن الأسعار ستتغير مستقبلا لا محالة».
من جهته، أضاف رئيس مجلس إدارة شركة للاستثمار والتطوير العقاري عبدالعزيز الموسى: «إن أسعار العقار في الوقت الحالي تنقسم إلى أقسام عدة حسب نوع العقار، وفي مقدمتها الأراضي الخام الكبيرة، وهي شبه متوقفة عن التداول، وأعتقد أنه يجب التحالف مع وزارة الإسكان مستقبلا للاستفادة بمساحات تلك الأراضي من خلال الحلول والمبادرات الجيدة، التي طرحت مع المطورين العقاريين، كما توجد أيضا الأراضي السكنية الصغيرة والمتوسطة، وهي أسعارها أيضا تتحرك ولكن بشكل بسيط جدا، وأرى أنه للاستفادة من تلك النوعية من الأراضي يجب تطويرها بشكل مميز ومنخفض التكلفة».
وتابع: «توجد أيضا الأراضي التجارية، وهذه لايزال الطلب عليها بشكل جيد نوعا ما وأسعارها في ثبات تقريبا ومستقبلها مرهون بتطويرها بشكل مدروس، أما ما يخص المباني فهي تنقسم أيضا إلى أقسام عدة، فهناك الفلل، التي تتداول بشكل محدود وبسيط وأسعارها في انخفاض واضح قد يصل إلى حد التكلفة الفعلية، كما توجد العمائر السكنية والمكتبية والمعارض والصالات، وهذه يوجد عليها حركة تداول جيده نوعا ما ومستقبلها مرهون بحال السوق من الناحية التجارية».
وأشار الموسى إلى أن فترة الركود ستستمر إلى أن تتضح الصورة الضبابية لدى المطورين والمشترين.
من جهته، أكد الخبير المصرفي والعقاري صالح عبدالعزيز العثيم أن أسعار العقارات السكنية تتجه للهبوط التدريجي في الأسعار، خصوصا العقارات حديثة الإنشاء، مشيرا إلى أنه بالنسبة للأراضي السكنية فتواجه أيضا نزولا تدريجيا داخل المدن الرئيسية، وتراجعا كبيرا للأراضي خارج نطاق المدن الرئيسية.
وأوضح بقوله: «هذه فترة تعتبر مميزة للأفراد أو المستثمرين لشراء الوحدات أو الأراضي دون منافسة عالية، وبالنسبة للعقارات التجارية لم تواجه الأزمة نفسها، إذ أن مشاريع المكاتب والمعارض التجارية لا تزال قائمة ولم تتوقف، كما يوجد ازدياد مشاهد في مشاريع المجمعات والمراكز التجارية الضخمة».
وزاد: «يتوقع مستقبلا استمرار انخفاض أسعار العقارات والأراضي السكنية في حال تنفيذ وزارة الإسكان للمشاريع والخطط الحالية التي تهدف لزيادة المعروض بالسوق العقارية، إلا أن بعض المستثمرين وشركات التطوير سيكونان مضطرين للبيع بهامش ربحي منخفض أو حتى بالخسارة، كي لا يتعثر حجم التمويل لديهم، أما في حال إحجام المستثمرين عن بناء وحدات إضافية، فسوف نعود لنفس زيادة الطلب ونقص المعروض التي سترفع الأسعار من جديد».
وبشأن العقارات التجارية، توقع العثيم انخفاض في أسعار الإيجارات نتيجة لزيادة المعروض، إضافة للرسوم الجديدة المفروضة على المساحة من قبل البلدية.
من ناحيته، ذكر رئيس لجنة التقييم العقاري بغرفة تجارة وصناعة جدة عبدالله الأحمري أن السوق العقارية تمر حاليا بمرحلة تصحيح الأسعار بعد الركود الحاد الذي أصاب السوق على مدى عامين؛ نتيجة للارتفاع الباهظ، الذي أثر سلبا على العقارات؛ نتيجة المضاربات التي حدثت في المخططات الطرفية وأوصلتها إلى طريق مسدود، ثم ما لبثت وتراجعت بعد أن اتخذت الدولة عددا من الإجراءات وفي مقدمتها وضع رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، التي أدت إلى خفض الأسعار بنسبة تراوح بين 20- 50% في المخططات التي تقع خارج النطاق العمراني.
وقال الأحمري: «كل الإجراءات التي اتخذتها وزارة الإسكان جميعها تصب في تنظيم السوق العقارية، وكل بند من هذه البنود يسهم في حلحلة الأزمة السكنية الخانقة التي يعاني منها المواطنون أصحاب الدخول المتدنية والمحدودة، كما أن العقد الموحد يحفظ للمالك والمستأجر حقوقهما، ويصبح سندا تنفيذيا يقدم لمحاكم التنفيذ دون الرجوع للمحاكم العامة».
وأفاد: «اتحاد الملاك أيضا من أهم الملفات العالقة منذ إنشائه لعدم تعاون السكان في دفع ما عليهم من التزامات تجاه صيانة المنافع المشتركة بينهم، وأصبح الملف في عهدة وزارة الإسكان وتشرف عليه وتنظمه، كما يجب الإشارة إلى الدور الذي يلعبه مركز إتمام، الذي يوجد سقفا واحدا لعدد من الجهات التي تتولى إيصال الخدمات والمرافق إلى المطورين العقاريين، حتى يستطيع المواطن الاستفادة من الأراضي داخل المخططات الحديثة والبناء عليها، لتكون قيمة الأراضي في متناول يد المواطن، ويتوازن العرض مع الطلب».
وبشأن تحويل صندوق التنمية العقارية إلي بنك الإسكان، تابع الأحمري: «سيلاقي هذا البنك قبولا على المدى المتوسط والبعيد، حتى تتغير نظرة المواطن السعودي، وهذا التوجه لا بد منه للحفاظ على أموال الصندوق والاستمرار في العطاء، ولابد أيضا من إضافة مصاريف إدارية على القرض حتى لا يصبح عبئا على المال العام».
وبين المتخصص في شؤون العقار خالد الربيش أن الوضع الحالي بالسوق العقارية يتسم بالهدوء والركود؛ بسبب جملة من العوامل تتعلق بالتمويل العقاري بالدرجة الأولى، ثم فترة الانتظار والترقب التي ينتظرها كثير من المواطنين لحين طرح منتجات وزارة الإسكان؛ نظرا لغياب المؤشرات العقارية الموثوقة التي تصدرها جهات حكومية رسمية يمكن الاعتماد عليها في إعطاء رأي واضح لما ستؤول إليه الأسعار.
ونوه إلى أنه في المجمل يوجد انخفاض في الأسعار يتفاوت من مدينة إلى أخرى ومنطقة إلى أخرى، مؤكدا أن هذا الأمر مرتبط بالدرجة الأولى بمدى الإقبال على الشراء أو البيع، وتوفر منتجات تمويل تحقق متطلبات الشرائح المختلفة من المجتمع.
وزاد: «في رأيي مبادرات وزارة الإسكان أسهمت في إعادة ترتيب السوق الإسكانية، والدليل دخول شركات صينية وكورية في أكبر مشروعين سكنيين في الرياض، والأحساء، وكما يعلم الجميع الشركات الأجنبية لا يمكن أن تدخل سوقا إلا وتكون على مستوى عالٍ من التنظيم».
وأفاد الربيش أن إعلان المشرف العام على صندوق التنمية العقارية أيهم اليوسف أن الصندوق سيطرح 85 ألف منتج تمويلي مع البنوك وشركات التمويل، يعزز هذا التوجه عبر مفهوم جديد يطبق لأول مرة وهو «الدعم الذكي».
وذكر أن مثل هذه التوجهات الجديدة، تحتاج إلى فهم مالي وقدرات تمويلية ورؤى متقدمة يحسن التعاطي معها.