عبيد العيافي
اقترحت الهيئة العامة لعقارات الدولة، مسودة ضوابط لتنظيم تخصيص عقارات الدولة واستردادها، تسري على جميع الجهات طالبة التخصيص، والجهات المخصَّص لها، على أن يكون التخصيص من خلال وضع أيٍّ من عقارات الدولة تحت تصرف الجهة المخصص لها؛ لاستغلاله، أو الانتفاع به.
ونصت مسودة الضوابط التي طرحتها الهيئة، على عدم تخصيص عقارات الدولة لغير الجهات الحكومية إلا بموافقة رئيس مجلس الوزراء، ويستثنى من ذلك الجهات التي يصدر بشأنها أوامر أو قرارات خاصة.
وأشارت الضوابط إلى أنه تشكل في الهيئة لجنة دائمة بقرار من المحافظ، برئاسة الهيئة، وعضوية ممثلي كلٍّ من وزارات المالية، والبلديات والإسكان، والبيئة والمياه والزراعة، والطاقة، والصناعة والثروة المعدنية، وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية، على أن تتولى اللجنة النظر في كل ما يتعلق بشؤون تخصيص واسترداد عقارات الدولة، والرفع بالتوصية للمحافظ.
وللجنة دعوة من تراه لحضور اجتماعاتها، ودعوة ممثل الجهة الحكومية طالبة التخصيص؛ لمناقشته عند الحاجة، دون أن يكون لهم حق التصويت أو حق الاطلاع على أي معلومات سرية إلا بما يحقق الغاية من حضورهم.
بوابة إلكترونية ترتبط بالبيانات
ووفق الضوابط؛ تنشئ الهيئة بوابة إلكترونية لتخصيص عقارات الدولة واستردادها، ترتبط بقواعد بيانات عقارات الدولة، لتوحيد مصدر تلقي الطلبات لضمان عدم ازدواجيتها، وحفظ البيانات وتحديثها وتكاملها.
وألزمت الجهة طالبة التخصيص بوضع خطة -بالتنسيق مع الهيئة- لتقدير احتياجها المستقبلي من العقارات لمدة ثلاث سنوات مالية، على أن تتضمن الخطة: المنطقة، أو المدينة، أو المحافظة المراد التخصيص فيها، ونوع العقار، ومواصفاته، والغرض من العقار، ومعلومات منسوبي الجهة الحكومية، كأعدادهم، ومستوياتهم، والهيكل الوظيفي، وأي بيانات أخرى تطلبها الهيئة.
ويسترد عقار الدولة المُلغى تخصيصه بموجب محضر معتمد من الهيئة، يُوقع من قِبل ممثل عن الهيئة، يتضمن موقعه، ومدعماً بالصور الداخلية، والخارجية.
المحافظة على العقار واستغلاله
ألزمت الهيئة، وفق الضوابط، الجهة المخصص لها، بالمحافظة على العقار، واستغلاله فيما خصص لأجله، وعدم إجراء أي تعديل هيكلي على العقار إلا بعد موافقة الهيئة، وتحمل سائر المخاطر التي قد يتعرض لها العقار خلال فترة التخصيص، والالتزام بعدم البناء إلا بعد الحصول على نسخة من الصك، واستكمال التراخيص، وعمل الدراسات.
وعلى الجهة طالبة التخصيص، التقدم بطلب التخصيص من خلال البوابة، مرفقاً بتقرير موجز عن النشاط المستهدف، وتقديرات الموظفين، والمستفيدين من النشاط، والمخطط المبدئي لعناصر المشروع، والمساحة المطلوبة، وبيان بعقارات الدولة الأخرى المخصصة للجهة نفسها، في المدينة، أو المحافظة نفسها، وفي حال مضي 60 يوماً من إعادة الطلب إلى الجهة طالبة التخصيص للتصحيح، أو استكمال المستندات، دون رد بالتصحيح أو البيانات المطلوبة، عُدّ الطلب كأن لم يكن.
وللهيئة تخصيص عقار الدولة لأكثر من جهة حكومية، كما يُعد العقار مشتركاً، إذا أحاط بهم سور واحد، أو جمعهم مبنى واحد، أو اشتركوا في الخدمات العامة؛ كالكهرباء، والماء، والصرف الصحي، أو في عقود التشغيل والصيانة والنظافة، والحراسات الأمنية.
وتتولى الهيئة الإشراف على العقارات المشتركة، ويجوز للهيئة؛ تحقيقاً لمصلحة عامة مؤقتة، تخصيص عقار أو جزء منه، لمصلحة جهة أخرى، لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات من تاريخ صدور القرار.
التخصيص وفق خطة الاحتياج
شددت الضوابط على ألّا يخصص أي عقار من عقارات الدولة للجهات إلا وفق خطة تقدير الاحتياج، مع التقيد بألا يكون لدى الجهة طالبة التخصيص عقار غير مستغل يلبي حاجتها، وأن تكون مساحة العقار المطلوب تخصيصه متوافقة مع المعايير التي تعتمدها الهيئة بالتنسيق مع الجهات التنظيمية ذات العلاقة، وفي حدود حاجة الجهة طالبة التخصيص.
وللهيئة تخصيص العقار للجهة طالبة التخصيص دون التقيد بالخطة في الحالات الآتية: إذا أُنشئت الجهة الحكومية بعد بداية السنة المالية، وإذا طرأت ظروف للجهة لم تكن متوقعة عند تقديم الخطة واعتمادها، وذلك بعد موافقة الهيئة، وفي حال التخصيص المؤقت للعقارات، أو أي حالة أخرى تحددها الهيئة.
ويُشترط في عقار الدولة المراد تخصيصه، أن يتوافق استعماله مع المخططات المعتمدة للمدن، وأن يكون شاغراً، وغير مستغل من قِبل الجهة المخصص لها، وألا يكون عليه نزاع قائم، وأن يكون خالياً من حقوق الغير، ولا يخصص أي جزء من الأراضي إلا بعد تخطيطها، فإن لم تكن مخططة؛ فيعد لها مخطط لتقسيمات الأراضي، كما يُشترط لتخصيص المباني، أن تكون خالية من العيوب الإنشائية.
التقييم وقيمة الأرض والمبنى
تعمل الهيئة قبل تخصيص العقارات على التأكد من وجود تقييم للعقار من قبل مقيّم مؤهل، وفي حال عدم وجود التقييم، تُقيم الهيئة العقارات قبل تخصيصها، على أن يتضمن التقييم تحديد قيمة الأرض، وقيمة المبنى كل على حدة، ويُضمّن ذلك في قرار التخصيص، وتقوم الهيئة بإشعار وزارة المالية بتقرير التقييم، وتقوم الهيئة بإعادة تقييم العقارات في حال ظهور مؤشرات جوهرية لهبوط قيمتها، ويسلم العقار المخصص بموجب محضر معتمد من الهيئة، يوقع من قِبل ممثل عن الهيئة، والجهة المخصص لها، ومدعماً بالصور الداخلية، والخارجية.
ونصت على أنه في حال رغبت الجهة المخصص لها الاستغناء عن العقارات، فعليها إشعار الهيئة خلال مدة لا تقل عن ستة أشهر، مع إرفاق صورة من صك الملكية، ورفع مساحي معتمد، وتقرير فني مفصل مدعم بالصور الداخلية والخارجية يوضح موقع المبنى وحالته الإنشائية والمعمارية والكهربائية والميكانيكية ومسطحات البناء وأطوال الأسوار، إضافة إلى مخالصة مالية عن الالتزامات المترتبة على العقار، كالكهرباء، والماء.
وأكدت الضوابط إعادة العقار للهيئة في حالة عدم البدء بالمشروع خلال ثلاث سنوات من الاستلام، أو تقديم عذر، يوضح فيه سبب التأخر في الاستفادة من العقار، والالتزام برد الفائض من المساحة المخصصة بعد استكمال المشروع، وتقديم تقرير سنوي للهيئة يتضمن إثبات حالة العقار وما طرأ عليه من تعديلات، والمساحات المستغلة وطبيعة نشاط استغلال العقار.
حماية النزاهة ومكافحة الفساد
أكد المستشار القانوني المحامي عبيد العيافي، أن ضوابط تنظيم تخصيص عقارات الدولة واستردادها، تسري على جميع الجهات طالبة التخصيص في حال إقرارها، وتهدف لوضع الإجراءات اللازمة لتثبيت ملكية الدولة لجميع عقاراتها، وتحقق تطوير قاعدة بيانات متكاملة خاصة بعقارات الدولة، وتتضمن تقييد كل ما يطرأ على العقارات من تغيرات وما يجرى عليها من تصرفات.
وأوضح أن تلك القواعد تحمي النزاهة، وتعزز مبدأ الشفافية، ومكافحة الفساد المالي والإداري بشتى صوره ومظاهره وأساليبه.
وبين العيافي أن الهيئة تتولى جميع المهمات والاختصاصات المتصلة بشؤون عقارات الدولة، والتصرف في عقارات الدولة، ويشمل ذلك الاستثمار، والتخصيص، والتأجير وتلبية احتياجات الجهات الحكومية من أراضٍ ومبانٍ، وغيرها من أنواع التصرف.
وشدد على أن ذلك يأتي وفقاً للأوامر والأنظمة والتعليمات المنظمة لذلك، ولا يؤثر ذلك على قدرة الهيئة في تلبية احتياجات الجهات الحكومية من تلك العقارات.
تثبيت ملكية الدولة لعقاراتها
وقال المحامي العيافي: «مهمات الهيئة العامة لعقارات الدولة وضع السياسات العامة المتعلقة بشؤون عقارات الدولة، والخطط والبرامج اللازمة لتنفيذها، كما من مهماتها وضع الإجراءات اللازمة لتثبيت ملكية الدولة لجميع عقاراتها، واستصدار صكوك على عقارات الدولة باسم عقارات الدولة».
وبيّن أن من أبرز مهمات الهيئة وضع آليات تضمن تحقيق التكامل والتنسيق بين الجهات الحكومية المعنية بشؤون عقارات الدولة، بما يمكنها من تنفيذ ما يسند إليها من مهمات، والبت في أي تنازع بينها، ومتابعة تطبيق الأنظمة واللوائح والتعليمات الخاصة بشؤون عقارات الدولة، وحفظ أصول صكوك ووثائق ملكية عقارات الدولة.
ونصت مسودة الضوابط التي طرحتها الهيئة، على عدم تخصيص عقارات الدولة لغير الجهات الحكومية إلا بموافقة رئيس مجلس الوزراء، ويستثنى من ذلك الجهات التي يصدر بشأنها أوامر أو قرارات خاصة.
وأشارت الضوابط إلى أنه تشكل في الهيئة لجنة دائمة بقرار من المحافظ، برئاسة الهيئة، وعضوية ممثلي كلٍّ من وزارات المالية، والبلديات والإسكان، والبيئة والمياه والزراعة، والطاقة، والصناعة والثروة المعدنية، وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية، على أن تتولى اللجنة النظر في كل ما يتعلق بشؤون تخصيص واسترداد عقارات الدولة، والرفع بالتوصية للمحافظ.
وللجنة دعوة من تراه لحضور اجتماعاتها، ودعوة ممثل الجهة الحكومية طالبة التخصيص؛ لمناقشته عند الحاجة، دون أن يكون لهم حق التصويت أو حق الاطلاع على أي معلومات سرية إلا بما يحقق الغاية من حضورهم.
بوابة إلكترونية ترتبط بالبيانات
ووفق الضوابط؛ تنشئ الهيئة بوابة إلكترونية لتخصيص عقارات الدولة واستردادها، ترتبط بقواعد بيانات عقارات الدولة، لتوحيد مصدر تلقي الطلبات لضمان عدم ازدواجيتها، وحفظ البيانات وتحديثها وتكاملها.
وألزمت الجهة طالبة التخصيص بوضع خطة -بالتنسيق مع الهيئة- لتقدير احتياجها المستقبلي من العقارات لمدة ثلاث سنوات مالية، على أن تتضمن الخطة: المنطقة، أو المدينة، أو المحافظة المراد التخصيص فيها، ونوع العقار، ومواصفاته، والغرض من العقار، ومعلومات منسوبي الجهة الحكومية، كأعدادهم، ومستوياتهم، والهيكل الوظيفي، وأي بيانات أخرى تطلبها الهيئة.
ويسترد عقار الدولة المُلغى تخصيصه بموجب محضر معتمد من الهيئة، يُوقع من قِبل ممثل عن الهيئة، يتضمن موقعه، ومدعماً بالصور الداخلية، والخارجية.
المحافظة على العقار واستغلاله
ألزمت الهيئة، وفق الضوابط، الجهة المخصص لها، بالمحافظة على العقار، واستغلاله فيما خصص لأجله، وعدم إجراء أي تعديل هيكلي على العقار إلا بعد موافقة الهيئة، وتحمل سائر المخاطر التي قد يتعرض لها العقار خلال فترة التخصيص، والالتزام بعدم البناء إلا بعد الحصول على نسخة من الصك، واستكمال التراخيص، وعمل الدراسات.
وعلى الجهة طالبة التخصيص، التقدم بطلب التخصيص من خلال البوابة، مرفقاً بتقرير موجز عن النشاط المستهدف، وتقديرات الموظفين، والمستفيدين من النشاط، والمخطط المبدئي لعناصر المشروع، والمساحة المطلوبة، وبيان بعقارات الدولة الأخرى المخصصة للجهة نفسها، في المدينة، أو المحافظة نفسها، وفي حال مضي 60 يوماً من إعادة الطلب إلى الجهة طالبة التخصيص للتصحيح، أو استكمال المستندات، دون رد بالتصحيح أو البيانات المطلوبة، عُدّ الطلب كأن لم يكن.
وللهيئة تخصيص عقار الدولة لأكثر من جهة حكومية، كما يُعد العقار مشتركاً، إذا أحاط بهم سور واحد، أو جمعهم مبنى واحد، أو اشتركوا في الخدمات العامة؛ كالكهرباء، والماء، والصرف الصحي، أو في عقود التشغيل والصيانة والنظافة، والحراسات الأمنية.
وتتولى الهيئة الإشراف على العقارات المشتركة، ويجوز للهيئة؛ تحقيقاً لمصلحة عامة مؤقتة، تخصيص عقار أو جزء منه، لمصلحة جهة أخرى، لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات من تاريخ صدور القرار.
التخصيص وفق خطة الاحتياج
شددت الضوابط على ألّا يخصص أي عقار من عقارات الدولة للجهات إلا وفق خطة تقدير الاحتياج، مع التقيد بألا يكون لدى الجهة طالبة التخصيص عقار غير مستغل يلبي حاجتها، وأن تكون مساحة العقار المطلوب تخصيصه متوافقة مع المعايير التي تعتمدها الهيئة بالتنسيق مع الجهات التنظيمية ذات العلاقة، وفي حدود حاجة الجهة طالبة التخصيص.
وللهيئة تخصيص العقار للجهة طالبة التخصيص دون التقيد بالخطة في الحالات الآتية: إذا أُنشئت الجهة الحكومية بعد بداية السنة المالية، وإذا طرأت ظروف للجهة لم تكن متوقعة عند تقديم الخطة واعتمادها، وذلك بعد موافقة الهيئة، وفي حال التخصيص المؤقت للعقارات، أو أي حالة أخرى تحددها الهيئة.
ويُشترط في عقار الدولة المراد تخصيصه، أن يتوافق استعماله مع المخططات المعتمدة للمدن، وأن يكون شاغراً، وغير مستغل من قِبل الجهة المخصص لها، وألا يكون عليه نزاع قائم، وأن يكون خالياً من حقوق الغير، ولا يخصص أي جزء من الأراضي إلا بعد تخطيطها، فإن لم تكن مخططة؛ فيعد لها مخطط لتقسيمات الأراضي، كما يُشترط لتخصيص المباني، أن تكون خالية من العيوب الإنشائية.
التقييم وقيمة الأرض والمبنى
تعمل الهيئة قبل تخصيص العقارات على التأكد من وجود تقييم للعقار من قبل مقيّم مؤهل، وفي حال عدم وجود التقييم، تُقيم الهيئة العقارات قبل تخصيصها، على أن يتضمن التقييم تحديد قيمة الأرض، وقيمة المبنى كل على حدة، ويُضمّن ذلك في قرار التخصيص، وتقوم الهيئة بإشعار وزارة المالية بتقرير التقييم، وتقوم الهيئة بإعادة تقييم العقارات في حال ظهور مؤشرات جوهرية لهبوط قيمتها، ويسلم العقار المخصص بموجب محضر معتمد من الهيئة، يوقع من قِبل ممثل عن الهيئة، والجهة المخصص لها، ومدعماً بالصور الداخلية، والخارجية.
ونصت على أنه في حال رغبت الجهة المخصص لها الاستغناء عن العقارات، فعليها إشعار الهيئة خلال مدة لا تقل عن ستة أشهر، مع إرفاق صورة من صك الملكية، ورفع مساحي معتمد، وتقرير فني مفصل مدعم بالصور الداخلية والخارجية يوضح موقع المبنى وحالته الإنشائية والمعمارية والكهربائية والميكانيكية ومسطحات البناء وأطوال الأسوار، إضافة إلى مخالصة مالية عن الالتزامات المترتبة على العقار، كالكهرباء، والماء.
وأكدت الضوابط إعادة العقار للهيئة في حالة عدم البدء بالمشروع خلال ثلاث سنوات من الاستلام، أو تقديم عذر، يوضح فيه سبب التأخر في الاستفادة من العقار، والالتزام برد الفائض من المساحة المخصصة بعد استكمال المشروع، وتقديم تقرير سنوي للهيئة يتضمن إثبات حالة العقار وما طرأ عليه من تعديلات، والمساحات المستغلة وطبيعة نشاط استغلال العقار.
حماية النزاهة ومكافحة الفساد
أكد المستشار القانوني المحامي عبيد العيافي، أن ضوابط تنظيم تخصيص عقارات الدولة واستردادها، تسري على جميع الجهات طالبة التخصيص في حال إقرارها، وتهدف لوضع الإجراءات اللازمة لتثبيت ملكية الدولة لجميع عقاراتها، وتحقق تطوير قاعدة بيانات متكاملة خاصة بعقارات الدولة، وتتضمن تقييد كل ما يطرأ على العقارات من تغيرات وما يجرى عليها من تصرفات.
وأوضح أن تلك القواعد تحمي النزاهة، وتعزز مبدأ الشفافية، ومكافحة الفساد المالي والإداري بشتى صوره ومظاهره وأساليبه.
وبين العيافي أن الهيئة تتولى جميع المهمات والاختصاصات المتصلة بشؤون عقارات الدولة، والتصرف في عقارات الدولة، ويشمل ذلك الاستثمار، والتخصيص، والتأجير وتلبية احتياجات الجهات الحكومية من أراضٍ ومبانٍ، وغيرها من أنواع التصرف.
وشدد على أن ذلك يأتي وفقاً للأوامر والأنظمة والتعليمات المنظمة لذلك، ولا يؤثر ذلك على قدرة الهيئة في تلبية احتياجات الجهات الحكومية من تلك العقارات.
تثبيت ملكية الدولة لعقاراتها
وقال المحامي العيافي: «مهمات الهيئة العامة لعقارات الدولة وضع السياسات العامة المتعلقة بشؤون عقارات الدولة، والخطط والبرامج اللازمة لتنفيذها، كما من مهماتها وضع الإجراءات اللازمة لتثبيت ملكية الدولة لجميع عقاراتها، واستصدار صكوك على عقارات الدولة باسم عقارات الدولة».
وبيّن أن من أبرز مهمات الهيئة وضع آليات تضمن تحقيق التكامل والتنسيق بين الجهات الحكومية المعنية بشؤون عقارات الدولة، بما يمكنها من تنفيذ ما يسند إليها من مهمات، والبت في أي تنازع بينها، ومتابعة تطبيق الأنظمة واللوائح والتعليمات الخاصة بشؤون عقارات الدولة، وحفظ أصول صكوك ووثائق ملكية عقارات الدولة.