المحاكم العامة تختص بالنزاعات العقارية.
النمو السكاني تطلب نظام التسجيل العيني للعقار. (عكاظ)
كشفت مصادر «عكاظ» عن صدور الموافقة على نظام التسجيل العيني للعقار في 40 مادة على أن يستمر العمل بنظم توثيق العقار المعمول به قبل نفاذ نظام التسجيل العيني على العقارات التي لا تقع في المناطق المعلنة وفقاً لأحكام النظام.
ومنح النظام الهيئة العامة للعقار الاختصاص بالتسجيل العيني للعقار وإسناد التسجيل إلى شركات القطاع الخاص وتتولى الهيئة إنشاء السجل العقاري، وضمان صحة ودقة المعلومات والبيانات، ويتميز النظام بأنه يمنح الملكية العقارية الحجية المطلقة في الإثبات.
أمّا فيما يتعلق بالتصرفات العقارية اللاحقة، فقد حدد النظام في ضوابط وإجراءات تسجيل التصرفات العقارية. بينما لم يكتفِ بالتسجيل، مع وجوب تضمين العقود والالتزامات، الرادة على منفعة العقار. وتشمل عقود الإيجار في حال كانت مدتها 10 أعوام فأكثر. وبيّن النظام إجراءات التصرف في العقارات الموصوفة على الخارطة وتحديد ضوابط ممارسة أعمال المساحة والفرز التي تتعلق بالتسجيل العيني للعقار. كما عرّف النظام العقار بأنه قطعة الأرض وما تحتها وما فوقها ويستثنى من ذلك الثروات الطبيعية، والعلو غير المأذون بعمارته واستغلاله - وما عليها من بناء أو ملحقات ثابتة أو مزروعات أو مصانع أو منشآت أخرى كالموانئ والمطارات وخطوط الكهرباء والأنابيب وغيرها.
أما الحق العقاري، فيعد سلطة مباشرة مقرة نظاماً لشخص ذي صفة طبيعية أو اعتبارية - أو أكثر على عقار معين تخوله التصرف فيه أو الاستئثار بمنافعه أو ببعضها.
ويعرّف السجل العقاري بأنه مجموعة وثائق تبيّن أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات، والتعديلات التي تطرأ على ذلك، في ضوء الوثائق المعتبرة. وجرى تعريف التسجيل العيني باعتباره جعل العقار محل الحق العقاري أساساً لقيد الحق. أما التسجيل العيني الأول فهو تسجيل العقار باسم مالكه لأول مرة.
ووصف المسجل العقاري بأنه من يقوم بتوثيق التسجيل العيني الأول، وما يرد على العقار من تصرفات أو تغييرات في وصفه، وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
وتعرف المنطقة العقارية بأنها موقع أرض يحدده قرار صادر من الجهة المختصة، يكون خاضعاً لأحكام النظام واللائحة.
واعتبر النظام صك تسجيل الملكية بأنه وثيقة صادرة عن السجل العقاري لإثبات بيانات عقار مطابقة للسجل، وفقاً للنموذج الذي تحدده اللائحة، تتضمن موقع العقار، وحدوده، ووصفه، واستعماله، وما يتبعه من حقوق والتزامات، وبيانات مالكه، وأي بيانات أخرى تحددها اللائحة.
وعرّفت الخارطة أنها رسم هندسي مساحي مبني على نظام إحداثيات وطني، يبيّن موقع العقار، وحدوده، ومعالمه، وأرقامه، ومساحته، وأي بيانات رقمية وتصويرية أخرى.
وعرّف المالك بأنه شخص ذو صفة طبيعية أو اعتبارية يثبت السجل العقاري حق ملكية عقار له. في حين حدد المقابل المالي بمبلغ مستحق مقابل خدمات التسجيل العيني وفقاً للنظام واللائحة. ويسري النظام على جميع العقارات الواقعة في إقليم المملكة.
وطبقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، تختص الجهة المختصة بالتسجيل العيني، ولها الاستعانة بالجهات الحكومية أو الإسناد إلى الجهات الخاصة لأداء ما تراه من اختصاصاتها المتعلقة بذلك.
وتنشئ الجهة المختصة السجل العقاري وتشرف على كل ما يخصه، وتقوم بجميع الإجراءات المتعلقة به، وتضمن الجهة المختصة صحة معلومات وبيانات العقار ودقتها، وما يتبعه من حقوق والتزامات وردت في السجل العقاري وما ينشأ عنه من صكوك ووثائق، وتقوم الجهة المختصة بأعمال المساحة المتعلقة بإجراءات التسجيل العيني، وفقاً للائحة والمعايير الجيومكانية الوطنية المعتمدة من جهة الاختصاص، ويمكن -دون إخلال بالأنظمة والتنظيمات ذات العلاقة- استخدام وسائل المساحة الحديثة -بما فيها التصوير الجوي والفضائي وغيرها من التقنيات- عند تنفيذ تلك الأعمال.
وتملك الجهة المختصة حصرية السجل العقاري وبياناته، ولها استثمار بيانات السجل بأنواع الاستغلال التجاري، وإتاحتها للمستفيدين بأسعار عادلة تدعم التنمية، على النحو الذي تحدده اللائحة.
حجية مطلقة للسجل في الإثبات
أكد نظام التسجيل العيني للعقار، أن يكون للسجل الحجية المطلقة في الإثبات، ويعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة بلا بينة إضافية، ولا يجوز الطعن فيه إلا إذا كان الطعن بسبب خطأ كتابي أو تزوير، ويجب أن يحتوي السجل على أوصاف العقار، وجميع الحقوق العينية التي ترد عليه والالتزامات التي تتبعه، وأي تعديلات تطرأ على ذلك. ولا تعدل بيانات السجل العقاري ولا يجرى أي تغيير عليه وتصحح الجهة المختصة الأخطاء الكتابية والمادية بناء على طلب من أي ذي مصلحة أو من تلقاء نفسها، مع إشعار ذوي الشأن بذلك بالوسيلة التي تحددها اللائحة.
وبيّن نظام التسجيل العيني للعقار، أن الاطلاع على بيانات السجل العقاري متاحة للكل، وذلك وفقاً لما يحدده النظام واللائحة، ويستثنى من ذلك العقارات التي تحدد الجهات المعنية أنها سرية.
الإفصاح عن البيانات
بحسب النظام، تحدد المنطقة العقارية بقرار يصدر عن الجهة المختصة، على أن يتضمن القرار تحديداً دقيقاً ومعالم واضحة للمنطقة والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل العيني الأول، ويعلن عنها بأي وسيلة مناسبة يحددها القرار وتختص الجهة المختصة بالتسجيل العيني الأول لكل عقار واقع في المنطقة العقارية وتسجيل أي تصرفات لاحقة ترد عليه وتوثق التصرفات العقارية التي تقع على العقار الواقع في المنطقة العقارية، والتي تجري خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، وفقاً للإجراءات التي تحددها اللائحة.
واشترط النظام للتسجيل العيني الأول أن يكون للعقار -ما عدا العقارات المملوكة للدولة- صك ملكية مستوفي المتطلبات النظامية، وأن يكون العقار مكتمل البيانات الجيومكانية، وتحدد اللائحة إجراءات التسجيل العيني الأول.
وشدد النظام، على كل من تطلب منه الجهة المختصة الإفصاح عن أي مستندات أو بيانات لازمة لصحة وسلامة التسجيل العيني الأول. وتجري الجهة المختصة الأعمال المساحية اللازمة للتسجيل العيني الأول، ولها استخدام البيانات المتعلقة بالأعمال المساحية المعتمدة جهة الاختصاص في حال توفرها وفق ما تحدده اللائحة، ويصدر صك تسجيل الملكية للعقار بعد استكمال الإجراءات اللازمة.
كيف يتصرف المتضرر؟
أبان النظام أن الجهة المختصة تعد قوائم للملاك بناء على صكوك تسجيل الملكية على أن تشمل تلك القوائم بيانات الصكوك التي تحددها اللائحة، وتنشر الجهة المختصة قوائم الملاك بالوسائل المناسبة التي تحددها اللائحة.
ومنح النظام لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على التسجيل العيني الأول أمام المحكمة المختصة ما لم يكتسب التسجيل الحجية المطلقة وفقاً لأحكام النظام.
وأوضح النظام في حال قید دعوى قضائية تتعلق بالتسجيل العيني الأول فيتم التأشير بها في السجل العقاري وقوائم الملاك، ويضمن في السجل مضمون الحكم النهائي الصادر في شأن الدعوى. وتحدد اللائحة إجراءات وأحكام التأشير في السجل العقاري، وفي قوائم الملاك.
وكشف النظام، أن التسجيل العيني الأول يكتسب الحجية المطلقة بعد انقضاء سنة من تاريخ نشر قوائم الملاك، وللمتضرر من التسجيل العيني الأول بعد اكتسابه الحجية المطلقة حق اللجوء إلى المحكمة المختصة وطلب التعويض من المتسبب دون الحق في طلب إلغاء التسجيل العيني الأول أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه.
ومنح النظام الهيئة العامة للعقار الاختصاص بالتسجيل العيني للعقار وإسناد التسجيل إلى شركات القطاع الخاص وتتولى الهيئة إنشاء السجل العقاري، وضمان صحة ودقة المعلومات والبيانات، ويتميز النظام بأنه يمنح الملكية العقارية الحجية المطلقة في الإثبات.
أمّا فيما يتعلق بالتصرفات العقارية اللاحقة، فقد حدد النظام في ضوابط وإجراءات تسجيل التصرفات العقارية. بينما لم يكتفِ بالتسجيل، مع وجوب تضمين العقود والالتزامات، الرادة على منفعة العقار. وتشمل عقود الإيجار في حال كانت مدتها 10 أعوام فأكثر. وبيّن النظام إجراءات التصرف في العقارات الموصوفة على الخارطة وتحديد ضوابط ممارسة أعمال المساحة والفرز التي تتعلق بالتسجيل العيني للعقار. كما عرّف النظام العقار بأنه قطعة الأرض وما تحتها وما فوقها ويستثنى من ذلك الثروات الطبيعية، والعلو غير المأذون بعمارته واستغلاله - وما عليها من بناء أو ملحقات ثابتة أو مزروعات أو مصانع أو منشآت أخرى كالموانئ والمطارات وخطوط الكهرباء والأنابيب وغيرها.
أما الحق العقاري، فيعد سلطة مباشرة مقرة نظاماً لشخص ذي صفة طبيعية أو اعتبارية - أو أكثر على عقار معين تخوله التصرف فيه أو الاستئثار بمنافعه أو ببعضها.
ويعرّف السجل العقاري بأنه مجموعة وثائق تبيّن أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات، والتعديلات التي تطرأ على ذلك، في ضوء الوثائق المعتبرة. وجرى تعريف التسجيل العيني باعتباره جعل العقار محل الحق العقاري أساساً لقيد الحق. أما التسجيل العيني الأول فهو تسجيل العقار باسم مالكه لأول مرة.
ووصف المسجل العقاري بأنه من يقوم بتوثيق التسجيل العيني الأول، وما يرد على العقار من تصرفات أو تغييرات في وصفه، وفقاً لأحكام النظام واللائحة.
وتعرف المنطقة العقارية بأنها موقع أرض يحدده قرار صادر من الجهة المختصة، يكون خاضعاً لأحكام النظام واللائحة.
واعتبر النظام صك تسجيل الملكية بأنه وثيقة صادرة عن السجل العقاري لإثبات بيانات عقار مطابقة للسجل، وفقاً للنموذج الذي تحدده اللائحة، تتضمن موقع العقار، وحدوده، ووصفه، واستعماله، وما يتبعه من حقوق والتزامات، وبيانات مالكه، وأي بيانات أخرى تحددها اللائحة.
وعرّفت الخارطة أنها رسم هندسي مساحي مبني على نظام إحداثيات وطني، يبيّن موقع العقار، وحدوده، ومعالمه، وأرقامه، ومساحته، وأي بيانات رقمية وتصويرية أخرى.
وعرّف المالك بأنه شخص ذو صفة طبيعية أو اعتبارية يثبت السجل العقاري حق ملكية عقار له. في حين حدد المقابل المالي بمبلغ مستحق مقابل خدمات التسجيل العيني وفقاً للنظام واللائحة. ويسري النظام على جميع العقارات الواقعة في إقليم المملكة.
وطبقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، تختص الجهة المختصة بالتسجيل العيني، ولها الاستعانة بالجهات الحكومية أو الإسناد إلى الجهات الخاصة لأداء ما تراه من اختصاصاتها المتعلقة بذلك.
وتنشئ الجهة المختصة السجل العقاري وتشرف على كل ما يخصه، وتقوم بجميع الإجراءات المتعلقة به، وتضمن الجهة المختصة صحة معلومات وبيانات العقار ودقتها، وما يتبعه من حقوق والتزامات وردت في السجل العقاري وما ينشأ عنه من صكوك ووثائق، وتقوم الجهة المختصة بأعمال المساحة المتعلقة بإجراءات التسجيل العيني، وفقاً للائحة والمعايير الجيومكانية الوطنية المعتمدة من جهة الاختصاص، ويمكن -دون إخلال بالأنظمة والتنظيمات ذات العلاقة- استخدام وسائل المساحة الحديثة -بما فيها التصوير الجوي والفضائي وغيرها من التقنيات- عند تنفيذ تلك الأعمال.
وتملك الجهة المختصة حصرية السجل العقاري وبياناته، ولها استثمار بيانات السجل بأنواع الاستغلال التجاري، وإتاحتها للمستفيدين بأسعار عادلة تدعم التنمية، على النحو الذي تحدده اللائحة.
حجية مطلقة للسجل في الإثبات
أكد نظام التسجيل العيني للعقار، أن يكون للسجل الحجية المطلقة في الإثبات، ويعمل بمضمونه أمام القضاء والجهات كافة بلا بينة إضافية، ولا يجوز الطعن فيه إلا إذا كان الطعن بسبب خطأ كتابي أو تزوير، ويجب أن يحتوي السجل على أوصاف العقار، وجميع الحقوق العينية التي ترد عليه والالتزامات التي تتبعه، وأي تعديلات تطرأ على ذلك. ولا تعدل بيانات السجل العقاري ولا يجرى أي تغيير عليه وتصحح الجهة المختصة الأخطاء الكتابية والمادية بناء على طلب من أي ذي مصلحة أو من تلقاء نفسها، مع إشعار ذوي الشأن بذلك بالوسيلة التي تحددها اللائحة.
وبيّن نظام التسجيل العيني للعقار، أن الاطلاع على بيانات السجل العقاري متاحة للكل، وذلك وفقاً لما يحدده النظام واللائحة، ويستثنى من ذلك العقارات التي تحدد الجهات المعنية أنها سرية.
الإفصاح عن البيانات
بحسب النظام، تحدد المنطقة العقارية بقرار يصدر عن الجهة المختصة، على أن يتضمن القرار تحديداً دقيقاً ومعالم واضحة للمنطقة والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل العيني الأول، ويعلن عنها بأي وسيلة مناسبة يحددها القرار وتختص الجهة المختصة بالتسجيل العيني الأول لكل عقار واقع في المنطقة العقارية وتسجيل أي تصرفات لاحقة ترد عليه وتوثق التصرفات العقارية التي تقع على العقار الواقع في المنطقة العقارية، والتي تجري خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، وفقاً للإجراءات التي تحددها اللائحة.
واشترط النظام للتسجيل العيني الأول أن يكون للعقار -ما عدا العقارات المملوكة للدولة- صك ملكية مستوفي المتطلبات النظامية، وأن يكون العقار مكتمل البيانات الجيومكانية، وتحدد اللائحة إجراءات التسجيل العيني الأول.
وشدد النظام، على كل من تطلب منه الجهة المختصة الإفصاح عن أي مستندات أو بيانات لازمة لصحة وسلامة التسجيل العيني الأول. وتجري الجهة المختصة الأعمال المساحية اللازمة للتسجيل العيني الأول، ولها استخدام البيانات المتعلقة بالأعمال المساحية المعتمدة جهة الاختصاص في حال توفرها وفق ما تحدده اللائحة، ويصدر صك تسجيل الملكية للعقار بعد استكمال الإجراءات اللازمة.
كيف يتصرف المتضرر؟
أبان النظام أن الجهة المختصة تعد قوائم للملاك بناء على صكوك تسجيل الملكية على أن تشمل تلك القوائم بيانات الصكوك التي تحددها اللائحة، وتنشر الجهة المختصة قوائم الملاك بالوسائل المناسبة التي تحددها اللائحة.
ومنح النظام لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على التسجيل العيني الأول أمام المحكمة المختصة ما لم يكتسب التسجيل الحجية المطلقة وفقاً لأحكام النظام.
وأوضح النظام في حال قید دعوى قضائية تتعلق بالتسجيل العيني الأول فيتم التأشير بها في السجل العقاري وقوائم الملاك، ويضمن في السجل مضمون الحكم النهائي الصادر في شأن الدعوى. وتحدد اللائحة إجراءات وأحكام التأشير في السجل العقاري، وفي قوائم الملاك.
وكشف النظام، أن التسجيل العيني الأول يكتسب الحجية المطلقة بعد انقضاء سنة من تاريخ نشر قوائم الملاك، وللمتضرر من التسجيل العيني الأول بعد اكتسابه الحجية المطلقة حق اللجوء إلى المحكمة المختصة وطلب التعويض من المتسبب دون الحق في طلب إلغاء التسجيل العيني الأول أو تعديل بياناته أو الحقوق الواردة فيه.