وضع قطاع المال والرقابة اللمسات النهائية لاعتماد اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار ليحل بدل نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار الصادر في 11/03/1424هـ، ويلغي النظام كل ما يتعارض معه من أحكام، والجهة المنفذة للائحة الجديدة هي الهيئة العامة لعقارات الدولة. ومنح نطاق النظام في اللائحة صلاحية للجهة صاحبة المشروع نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد مؤقتاً عليه تحقيقاً لمصلحة عامة، مقابل تعويض عادل، ونصت المادة الثالثة أن النظام لا تسري على العقارات المملوكة للدولة أو لأحد أجهزتها خصوصاً العقار الذي تملك الدولة أو أحد أجهزتها كامل الملكية، كما نصت المادة الرابعة على بطلان النزع في حال توفر عقارات بالدولة تفي بالغرض كما لا تُتخذ إجراءات النزع أو وضع اليد المؤقت عليه إلا في حال عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض.
وألزمت اللائحة الهيئة العامة لعقارات الدولة، بإعداد قاعدة بيانات إلكترونية متكاملة مع نظام معلومات جغرافية خاصة بعقارات الدولة، ويجب على الجهة - قبل بدء إجراءات النزع- الاستعلام من الهيئة عن عقارات للدولة في الموقع المقترح والبدائل المتاحة، وتصدر الهيئة الإفادة بناء على بيانات القاعدة.
وفسرت اللائحة المصلحة العامة بأنه كل ما يحقق نفعاً عاماً من تنمية أو ازدهار تُرجح فيه مصلحة المجتمع على أي مصلحة خاصة تعود لشخص طبيعي أو شخص معنوي أو جهة حكومية وكل ما يدفع ضرراً عاماً من كوارث وأوبئة وما في حكمها ويشمل ذلك القيام بمشروعات الطرق والشوارع وخطوط النقل ومرافق المواصلات العامة البرية والبحرية والجوية ومشروعات التخطيط العمراني، وإنشاء المساجد والحدائق ومباني الخدمات الاجتماعية والتعليمية والصحية ونحوها مثل استحداث تنظيم للعمران، أو إعادة تأهيل تنظيم عمراني أو تحسين جودة الحياة ومشروعات تطوير مرافق الحرمين الشرفين وما يتعلق بمناسك الحج أو العمرة والزيارة ومشروعات توليد الطاقة وشبكات المياه والكهرباء والغاز والبترول والصرف الصحي وتصريف السيول والاتصالات والإرسال الإذاعي والتلفزيوني الحكومي ومشروعات الحفر والتنقيب والتعدين وما يتصل بذلك، ومشروعات الحفاظ على المحميات البيئية والحياة الفطرية والحفاظ على التراث الحضاري والتاريخي والإنساني للدولة، ومشروعات الأمن الداخلي وإقامة المنشآت العسكرية وأي أعمال أخرى ينص في أنظمة أخرى على أنها تحقق مصلحة عامة وأي أعمال أخرى تحدد على أنها تحقق مصلحة عامة.
وأوضحت اللائحة، أنه يستحق من نزعت ملكية عقاره تعويضاً وتكون قيمة التعويض بناء على القيمة السوقية للعقار وأن تضاف إلى القيمة السوقية في عوض عن نزع الملكية نسبته (20%) من القيمة السوقية للعقار ومقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات النزع ويحدد عوض نزع الملكية وفقاً لمعايير وأدلة التقييم التي تصدرها هيئة المقيمين المعتمدين، ويشارك مع هيئة التقييم خبراء مختصون بالأضرار والتكاليف والتعويضات الناشئة عن النزع الجبري للملكية العقارية أو وضع اليد المؤقت عليها؛ لإضافة ما ينشأ من حقوق عن النزع الجبري إلى القيمة السوقية العادلة التي تختص بوضع أدلتها هيئة التقييم، لتقدير كامل العبء المالي لنزع حق التمتع بالملكية.
وإذا كان العقار المنزوع يترتب على نزع ملكيته أعباء مالية استثنائية بسبب طبيعة العقار أو استعماله، فيجب أن يشارك استشاري مختص ومرخص في تقدير الأعباء المالية الاستثنائية، بما في ذلك على سبيل المثال العقار المستغل في نشاط صناعي متكامل مع بنية تحتية ذات تأثير جوهري في تكاليف إيقاف النشاط للانتقال إلى عقار بديل وتكاليف هذا النقل، أو منشأة صحية يترتب على نقلها هلاك معداتها، وغير ذلك من الأعباء المالية الاستثنائية ويحدد المقيم عوض نزع الملكية شاملاً الأعباء المالية التي يتكبدها المنزوعة ملكيته بسبب قرار النزع، بما فيها رسوم التراخيص المستخرجة للعقار، المنزوع ملكيته وتتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل للعقار المنزوع ملكيته، على أن يكون ما تتحمله الدولة في حدود مبلغ الضريبة المفروض على عملية الشراء فيما لو كان بكامل مبلغ التعويض أو أقل، وأن يكون ذلك التحمل في حال تمت عملية شراء العقار البديل خلال مدة لا تتجاوز (6) سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض. وإذا كان التعويض عينياً يعفى من تنزع ملكية عقاره من رسوم الأراضي البيضاء على العقار البديل -إذا كان أرضاً بيضاء- لمدة عام وإذا ترتب على قرار نزع الملكية تعذر قدرة المنزوع ملكيتهم على شراء مسكن بديل لأسباب تعود لعدم توفر مساكن في منطقة النزع، أو لارتفاع يزيد عن المعتاد في كلفة سكنها، فعلى الهيئة إعادة إسكان المنزوع منهم مؤقتاً ودعم مستفيدي الضمان غير القادرين على شراء السكن البديل، وتصدر الهيئة قواعد الإسكان المؤقت ودعم السكن البديل لمنسوبي الضمان بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ووزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية.
ما وضع العقارات المرهونة ؟
ألزمت اللائحة الهيئة العامة لعقارات الدولة بإصدار قواعد تعويض نزع العقارات المرهونة للمصارف وشركات التمويل العقاري؛ سواءً للقروض العقارية أو الإيجار المنتهي بالتملك أو القروض المدعومة من قبل صندوق التنمية العقارية أو وزارة الشؤون البلدية والإسكان، بما يضمن عدالة ما يطرأ على العلاقة الائتمانية بسبب النزع باعتباره قوة قاهرة، وللمدين الحق بالسداد المبكر؛ وذلك بسداد كلفة الآجل حتى تاريخ سداده للتمويل وتسقط كلفة الآجل عن باقي مدة التمويل كما تنشئ الهيئة في قواعد بياناتها بالتعاون تقنية الذكاء الصناعي لقراءة البيانات المتاحة من مختلف المصادر، ويتاح للجهات المختصة الاستعانة به في التقدير الأولي لكلفة نزع الملكية.
اشتراط وجود «شرطية» لحظة دخول العقار
نصت المادة الثانية عشرة على أنه في حال امتناع المالك عن الإذن للجنة بدخول العقار المأهول يصدر الإذن بالدخول من المحقق المختص في النيابة ويوثق المحقق سبب الامتناع، أو تعذره، وتاريخ الدخول ووقته والمأذون لهم به، ويجب أن يصاحب اللجنة امرأة من منسوبي الشرطة المختصة، ويوثق حضورها في محضر الحصر.
واشترطت اللائحة، أنه يجب أن يكون المقيم العقاري حاصلاً على الدرجة المهنية التي توافق عليها الهيئة، وحاصلاً على شهادة برنامج التدريب المخصص للتقييم المخصص لنزع الملكية العقارية ويكون التعويض عن العقارات المقرر نزع ملكيتها نقداً، ويجوز أن يكون التعويض أو جزء منه تعويضاً عينياً إذا رضي مالك العقار المقرر نزع ملكية بذلك، ويشمل ذلك التعويض بعقار بديل أو حصص مالية في المشروع الذي نُزعت ملكية العقار من أجله وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك.
نزع الملكية عن أرض منحة
عن التعويض العيني الوجوبي كشفت اللائحة على أن يكون التعويض عن نزع ملكية العقار بأرضٍ منحة بديلة، وذلك إذا كان العقار عبارة عن أرض فضاء، لم تستثمر أو تعمّر بأي نوع من أنواع التنمية وأساس ملكيتها منحة حكومية لا تزال ملكاً للممنوحة له، وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك.
كما يعفى من تنزع ملكية عقاره ويعوض في أرض بديلة من رسوم الأراضي البيضاء على أرض المنحة البديلة لمدة محددة استثناءً من نظام رسوم الأراضي البيضاء على أن يتفق وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة ووزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان على تحديد تلك المدة.
وألزمت اللائحة الهيئة العامة لعقارات الدولة، بإعداد قاعدة بيانات إلكترونية متكاملة مع نظام معلومات جغرافية خاصة بعقارات الدولة، ويجب على الجهة - قبل بدء إجراءات النزع- الاستعلام من الهيئة عن عقارات للدولة في الموقع المقترح والبدائل المتاحة، وتصدر الهيئة الإفادة بناء على بيانات القاعدة.
وفسرت اللائحة المصلحة العامة بأنه كل ما يحقق نفعاً عاماً من تنمية أو ازدهار تُرجح فيه مصلحة المجتمع على أي مصلحة خاصة تعود لشخص طبيعي أو شخص معنوي أو جهة حكومية وكل ما يدفع ضرراً عاماً من كوارث وأوبئة وما في حكمها ويشمل ذلك القيام بمشروعات الطرق والشوارع وخطوط النقل ومرافق المواصلات العامة البرية والبحرية والجوية ومشروعات التخطيط العمراني، وإنشاء المساجد والحدائق ومباني الخدمات الاجتماعية والتعليمية والصحية ونحوها مثل استحداث تنظيم للعمران، أو إعادة تأهيل تنظيم عمراني أو تحسين جودة الحياة ومشروعات تطوير مرافق الحرمين الشرفين وما يتعلق بمناسك الحج أو العمرة والزيارة ومشروعات توليد الطاقة وشبكات المياه والكهرباء والغاز والبترول والصرف الصحي وتصريف السيول والاتصالات والإرسال الإذاعي والتلفزيوني الحكومي ومشروعات الحفر والتنقيب والتعدين وما يتصل بذلك، ومشروعات الحفاظ على المحميات البيئية والحياة الفطرية والحفاظ على التراث الحضاري والتاريخي والإنساني للدولة، ومشروعات الأمن الداخلي وإقامة المنشآت العسكرية وأي أعمال أخرى ينص في أنظمة أخرى على أنها تحقق مصلحة عامة وأي أعمال أخرى تحدد على أنها تحقق مصلحة عامة.
وأوضحت اللائحة، أنه يستحق من نزعت ملكية عقاره تعويضاً وتكون قيمة التعويض بناء على القيمة السوقية للعقار وأن تضاف إلى القيمة السوقية في عوض عن نزع الملكية نسبته (20%) من القيمة السوقية للعقار ومقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات النزع ويحدد عوض نزع الملكية وفقاً لمعايير وأدلة التقييم التي تصدرها هيئة المقيمين المعتمدين، ويشارك مع هيئة التقييم خبراء مختصون بالأضرار والتكاليف والتعويضات الناشئة عن النزع الجبري للملكية العقارية أو وضع اليد المؤقت عليها؛ لإضافة ما ينشأ من حقوق عن النزع الجبري إلى القيمة السوقية العادلة التي تختص بوضع أدلتها هيئة التقييم، لتقدير كامل العبء المالي لنزع حق التمتع بالملكية.
وإذا كان العقار المنزوع يترتب على نزع ملكيته أعباء مالية استثنائية بسبب طبيعة العقار أو استعماله، فيجب أن يشارك استشاري مختص ومرخص في تقدير الأعباء المالية الاستثنائية، بما في ذلك على سبيل المثال العقار المستغل في نشاط صناعي متكامل مع بنية تحتية ذات تأثير جوهري في تكاليف إيقاف النشاط للانتقال إلى عقار بديل وتكاليف هذا النقل، أو منشأة صحية يترتب على نقلها هلاك معداتها، وغير ذلك من الأعباء المالية الاستثنائية ويحدد المقيم عوض نزع الملكية شاملاً الأعباء المالية التي يتكبدها المنزوعة ملكيته بسبب قرار النزع، بما فيها رسوم التراخيص المستخرجة للعقار، المنزوع ملكيته وتتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل للعقار المنزوع ملكيته، على أن يكون ما تتحمله الدولة في حدود مبلغ الضريبة المفروض على عملية الشراء فيما لو كان بكامل مبلغ التعويض أو أقل، وأن يكون ذلك التحمل في حال تمت عملية شراء العقار البديل خلال مدة لا تتجاوز (6) سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض. وإذا كان التعويض عينياً يعفى من تنزع ملكية عقاره من رسوم الأراضي البيضاء على العقار البديل -إذا كان أرضاً بيضاء- لمدة عام وإذا ترتب على قرار نزع الملكية تعذر قدرة المنزوع ملكيتهم على شراء مسكن بديل لأسباب تعود لعدم توفر مساكن في منطقة النزع، أو لارتفاع يزيد عن المعتاد في كلفة سكنها، فعلى الهيئة إعادة إسكان المنزوع منهم مؤقتاً ودعم مستفيدي الضمان غير القادرين على شراء السكن البديل، وتصدر الهيئة قواعد الإسكان المؤقت ودعم السكن البديل لمنسوبي الضمان بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ووزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية.
ما وضع العقارات المرهونة ؟
ألزمت اللائحة الهيئة العامة لعقارات الدولة بإصدار قواعد تعويض نزع العقارات المرهونة للمصارف وشركات التمويل العقاري؛ سواءً للقروض العقارية أو الإيجار المنتهي بالتملك أو القروض المدعومة من قبل صندوق التنمية العقارية أو وزارة الشؤون البلدية والإسكان، بما يضمن عدالة ما يطرأ على العلاقة الائتمانية بسبب النزع باعتباره قوة قاهرة، وللمدين الحق بالسداد المبكر؛ وذلك بسداد كلفة الآجل حتى تاريخ سداده للتمويل وتسقط كلفة الآجل عن باقي مدة التمويل كما تنشئ الهيئة في قواعد بياناتها بالتعاون تقنية الذكاء الصناعي لقراءة البيانات المتاحة من مختلف المصادر، ويتاح للجهات المختصة الاستعانة به في التقدير الأولي لكلفة نزع الملكية.
اشتراط وجود «شرطية» لحظة دخول العقار
نصت المادة الثانية عشرة على أنه في حال امتناع المالك عن الإذن للجنة بدخول العقار المأهول يصدر الإذن بالدخول من المحقق المختص في النيابة ويوثق المحقق سبب الامتناع، أو تعذره، وتاريخ الدخول ووقته والمأذون لهم به، ويجب أن يصاحب اللجنة امرأة من منسوبي الشرطة المختصة، ويوثق حضورها في محضر الحصر.
واشترطت اللائحة، أنه يجب أن يكون المقيم العقاري حاصلاً على الدرجة المهنية التي توافق عليها الهيئة، وحاصلاً على شهادة برنامج التدريب المخصص للتقييم المخصص لنزع الملكية العقارية ويكون التعويض عن العقارات المقرر نزع ملكيتها نقداً، ويجوز أن يكون التعويض أو جزء منه تعويضاً عينياً إذا رضي مالك العقار المقرر نزع ملكية بذلك، ويشمل ذلك التعويض بعقار بديل أو حصص مالية في المشروع الذي نُزعت ملكية العقار من أجله وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك.
نزع الملكية عن أرض منحة
عن التعويض العيني الوجوبي كشفت اللائحة على أن يكون التعويض عن نزع ملكية العقار بأرضٍ منحة بديلة، وذلك إذا كان العقار عبارة عن أرض فضاء، لم تستثمر أو تعمّر بأي نوع من أنواع التنمية وأساس ملكيتها منحة حكومية لا تزال ملكاً للممنوحة له، وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك.
كما يعفى من تنزع ملكية عقاره ويعوض في أرض بديلة من رسوم الأراضي البيضاء على أرض المنحة البديلة لمدة محددة استثناءً من نظام رسوم الأراضي البيضاء على أن يتفق وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة ووزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان على تحديد تلك المدة.